[혼돈의 재건축시장] 분양가 상한제 담은 주택법 시행령 어떻게 바뀔까?

입력 2019-07-10 15:04 수정 2019-07-10 15:05

구성헌 기자 carlove@etoday.co.kr

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투기과열지구 등 규제지역에 한정 가능성도…전매제한 기간도 늘어날 듯

▲김현미 국토교통부 장관(왼쪽)이 지난 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에 참석해 의사진행발언을 경청하고 있다. (사진=연합뉴스)

정부가 민간택지에도 분양가 상한제를 도입하는 부분을 기정사실화하면서 향후 적용되는 범위와 형태에 관심이 쏠리고 있다. 재건축·재개발을 준비하는 단지들의 경우 정부의 추진 방향에 따라 사업의 추진 여부가 완전히 달라질 수 있기 때문이다.

국토교통부는 현재 주택법 시행령상의 분양가 상한제 적용 기준을 바꿔 이르면 이달 중 입법예고에 들어갈 방침이지만 세부적인 기준은 공개하지 않고 있다.

현행 주택법 시행령으로는 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 재개발·재건축을 통해 공급되는 주택은 규제 적용 이후 관리처분인가를 신청하는 단지부터 상한제가 적용된다.

하지만 업계에서는 앞으로 입주자모집승인을 신청하는 시점부터 분양가상 한제가 적용되는 방향으로 시행령이 바뀔 것으로 예상하고 있다.

현재 민간택지 분양가 상한제는 2017년 8·2 부동산 대책의 후속 조치로 시행 기준이 대폭 완화돼 최근 3개월간 주택 가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중에서 △최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 △분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 일반주택은 5대 1, 국민주택 규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과하거나 △3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가할 때 등에만 적용된다.

우선 관련 업계들은 이 규정 중에서 정부가 '3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역'의 기준을 '물가상승률 초과' 또는 '물가상승률의 1.5배 초과' 정도로 강화할 것이라는 예상을 내놓고 있다.

통계청에 따르면 최근 3개월간 전국의 물가상승률은 4월 0.4%, 5월 0.2%, 6월 -0.2%로 등락을 거듭하고 있다.

이 기간 한국감정원 조사 기준 전국 아파트값은 1.0% 하락했고 서울도 0.63% 내려 이 조건을 충족하기는 쉽지 않다. 때문에 이 조건을 개정한다고 해도 현재로선 상한제 대상 지역을 찾기 쉽지 않다.

전국에서 대전광역시가 최근 3개월간 0.5% 상승했는데 이 기간 이 지역 물가지수는 0.4%올라 정부가 ‘물가상승률의 2배’인 전제조건을 ‘물가상승률’로 바꿀 경우 대전시는 상한제 적용을 받게 된다. 하지만 이 경우 타겟인 서울은 제쳐두고 가뜩이나 어려운 지방 부동산 시장만 잡는다는 비난이 나올 수 있어 정부로서도 고민이 깊을 수밖에 없다.

때문에 정부는 현재 구체적인 시뮬레이션을 돌리면서 적용 기준을 고민 중인 것으로 알려졌다.

결국 타겟인 서울과 경기 일부 지역을 잡기 위해서는 물가상승률 등 상한제 적용 전제조건과 함께 ‘투기과열지구’ 또는 ‘투기지역’으로 한정해 적용대상을 한정할 가능성도 제기되고 있다.

여기에 최근 후분양 등을 고민하고 있는 서울 내 대부분의 재건축·재개발 단지는 사정권에 들 것으로 예상된다. 현재 주택법 시행령에서 재건축·재개발 사업은 상한제 시행 이후 관리처분인가를 신청하는 단지부터 상한제를 적용하게 돼 있다.

하지만 정부가 상한제 적용 도입 이유 중 하나가 후분양을 통해 분양가 규제를 피해가려는 단지를 막기 위해서인 만큼 에 상한제가 시행될 경우 '입주자 모집공고'를 하는 단지부터 규제를 적용하는 방안은 유력하게 검토되고 있다. 때문에 관련 조합 등을 중심으로 시장에서는 소급 적용 논란이 일고 있다. 재산권을 침해한다는 이유 때문이다.

한 대형건설사 관계자는 “관리처분인가가 떨어진 조합들은 일반분양가를 비롯해 추가부담금까지도 확정된 곳들인데 이런 단지들까지 분양가 상한제를 적용해 일반 분양가를 낮추면 사업 추진이 정상적으로 되겠느냐”면서 “이 경우 조합원들도 사업 재검토 요구 등을 할 수 있고 사업은 차질을 빚을 수 밖에 없다”고 말했다.

국토부 관계자는 “아직 확정된 것은 없고 여러 적용 기준을 검토 중이다”면서 “시장이 효과가 충분히 나타날 수 있는 방안을 고민 중이지만 논란이 되는 제도 적용 시점과 대상은 과거에도 수차례 적용 시점이 달랐던 만큼 문제는 없을 것으로 본다”고 말했다.

실제로 참여정부 시절 상한제 도입 당시에도 일반 사업은 사업승인 신청분, 재건축·재개발 사업은 사업계획인가 신청 단지부터 상한제가 적용되는 등 기준을 달리 적용한 선례가 있다.

일각에서는 분양가 상한제의 시행과 함께 전매제한의 강화 역시 추진될 것으로 예상하고 있다.

현재 투기과열지구내 민간택지 분양가 상한제 주택의 전매제한은 3∼4년으로 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년이 적용된다.

분양가 상한제가 시행되는 단지는 많은 시세차익이 예상되는 만큼 민간택지내 상한제 전매제한 기간도 늘어날 수 있다는 것이다. 현재 공공택지 분양가 상한제 대상 아파트의 경우 전매제한 기간이 최소 3년에서 8년까지 적용되고 있다.

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