[수익형 부동산을 잡아라] 공실률 없는 역세권•대학가 향후 프리미엄도 기대

오피스텔 투자, 핵심 포인트는… 배후수요•입지조건 등 꼼꼼히 따지고 건축•분양 인허가 사항도 체크

▲지난 5월 서울 용산구 한강로3가에 위치한 대우건설 용산 푸르지오 써밋 견본주택에서 방문객들이 분양 상담을 받고 있는 모습. 사진제공 대우건설

최근 몇 년 동안 저금리 기조가 이어지며 마땅한 투자처를 찾지 못하는 사람들이 늘고 있다. 때문에 수익형 부동산에 대한 인기가 여전하다. 저금리 흐름이 계속되고 향후 세계경제에 대한 불확실성이 여전해 금융상품이나 주식보다는 상대적으로 안전하고 수익률이 좋다는 판단에서다.

하지만 단순 이율만 따져서 수익형 부동산에 투자할 경우 낭패를 볼 가능성이 높다는 것이 전문가들의 의견이다. 관련 업계 전문가들은 입지조건과 주변 환경을 꼼꼼히 챙겨야 실패 확률을 줄일 수 있다고 조언하고 있다.

◇오피스텔, 좋은 만큼 노리는 사람도 많아 = 요즘 베이비부머들은 예금금리가 1~2%대로 낮아 은행에 묵혀두기가 어려워 수익형 부동산 중 가장 접근이 쉬운 오피스텔로 투자가 이어지고 있다. 1~2인 시대에 직장인, 학생, 신혼부부와 실버부부까지 오피스텔에서의 주거로 각광을 받으며, 수익률 또한 예금금리의 3~4배까지 볼 수 있기 때문이다.

특히 은퇴를 앞두고 있는 연령대일수록 주택·토지와 같은 자본적 투자 상품에 묶여 있는 고정자산비율을 줄이고 매달 연금 같은 월세가 나오고 환금성이 뛰어난 상품을 찾을 때도 오피스텔이 우선적으로 꼽힌다.

오피스텔의 경우 초기투자 비용이 1억원 미만으로도 가능하고 업무와 주거 모두 가능해 상가보다 안정적인 수입을 기대할 수 있다는 점에서 전통적으로 투자자들의 높은 관심을 받아왔다. 업계에선 연수익률(월세×12개월÷(투자금-보증금))이 최소 6% 이상은 돼야 적정 투자로 보고 있다.

하지만 최근 인기가 올라가면서 공급 역시 크게 늘어 수익률이 지속적으로 감소하고 있는 점은 투자자들이 챙겨야 할 부분이다.

실제로 최근 부동산114가 2011년부터 최근까지 신규 분양된 오피스텔 단지를 분석한 결과 전국 566개 단지 중 393개 단지의 분양이 완료됐고, 203개(약 34%) 단지는 여전히 미분양인 것으로 조사됐다.

특히 이미 입주한 332개 단지 중 아직 분양 중으로 남아 있는 단지는 63개로 나타났다. 2011년도에 분양을 시작했으나 현재까지 분양 중으로 남은 단지는 11개로 조사됐고 이 중 9개　단지가　준공후에도 분양 중인 단지로 집계돼 오피스텔 시장의 차가운 온도를 반영하고 있다．

지역별로 살펴보면 수도권이 119개 단지, 지방은 84개 단지가 여전히 분양 중인 것으로 조사됐다. 수도권 미분양 비율은 31%로 나타난 반면 지방은 41%로 조사돼 지방 미분양 물량이 수도권에 비해 더디게 해소되는 것으로 보인다.

때문에 오피스텔 임대수익률은 지난 2007년(6.78%) 이후 지속적으로 하락세를 보여 2014년 5월 현재 5.77%로 나타났다. 특히 2014년 하반기 오피스텔 입주 물량은 2만9286실로 상반기(1만4154실)의 2배 이상이 될 것으로 보여 이러한 추세는 지속될 것으로 전망된다.

김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 “최근 1년간 분양된 물량이 5만 여실에 육박해 오피스텔 분양시장의 적신호는 당분간 계속될 전망”이라면서도 “다만 현재 공급된 물량뿐 아니라 향후 공급예정 물량을 고려한 배후수요와 입지조건 등을 꼼꼼히 따져 분양에 참여한다면 위기 속 기회를 잡을 수 있다”고 조언했다.

◇주의점 살펴야 실패 확률 줄어 = 오피스텔 투자시 가장 기본적이면서도 중요한 점은 입지조건이다. 최고의 입지는 초역세권으로 상권이 인접하고 업무시설, 산업시설, 대학이 접하고 있다면 최고의 입지로 각광을 받는다. 임대 시 공실 없이 안정적인 임대수익과 향후 프리미엄까지 누릴 수 있기 때문이다.

최근 공실률에 대한 우려가 커지며 오피스텔 분양업계도 입주 후 공실 발생이나 임대료 하락에 따른 손실을 만회할 수 있도록 투자자에게 일정 기간 동안 고정적인 임대수익을 보장해 주는 상품을 내놓기도 한다.

또한 자신의 자산 포트폴리오를 살펴보는 것 역시 빼놓으면 안된다. 특히 올해부터는 이자와 배당소득이 2000만원을 넘을 경우 금융소득종합과세 부담이 커지는 만큼 이자수익을 기대하는 금융상품 보유를 조정할 필요가 있다. 이자와 배당소득을 2000만원 정도로 맞추고 잉여자산은 수익형 부동산 등 다른 소득원에 투자하는 것이 바람직할 수 있다.

금리상황을 제대로 판단할 필요도 있다. 고금리 시절의 기대 수익률을 현재의 저금리 상황에 적용해선 안 된다. 또한 오피스텔 상품도 좋아야 한다. 시공사가 대형업체이거나 300가구 이상의 단지를 선택하면 유리하다. 대단지가 소규모에 비해 인지도가 높아 상대적으로 임대를 놓기도 쉽고 규모가 크면 입주 이후 하자보수 등 단지 관리와 임대 관리가 용이하다.

오피스텔은 주거용으로 활용할 수 있지만 법적으로는 주택이 아닌 만큼 건축허가, 분양허가, 책임준공 등 인허가 사항을 잘 따져 판단해야 하며 시행·시공·신탁사의 공신력 또한 잘 살펴봐야 한다.