[새 정부 부동산 시장 전망]아파트 시장, "주택시장 활성화 정책 나올 것" 기대감

1월 서울 매매, 실거래가 공개 후 최저… 취득세 감면 연장 불확실성 해소돼야

▲아파트로 시세차익을 올리는 시대는 저물었지만, 아파트는 아직도 투자대상으로서 인기가 높다. 사진은 서울 한강변의 한 아파트 단지. (사진=이투데이 DB)

오랜 기간 침체에 빠진 아파트 시장이 새 정부 출범을 계기로 살아날 수 있을지 많은 이들이 주목하고 있다.

수년간 지속된 수도권 집값 하락은 주택 투자시장의 판도를 흔들어 놓았다. 주택 매입을 통해 시세차익을 거두는 시대가 가고 임대수익을 선호하는 현상이 나타났다. 특히 아파트에 투자하면서 과거와 같은 시세차익을 기대하는 사람은 이제 거의 사라졌다고 해도 과언이 아니다.

그럼에도 아파트에 대한 주택 수요자들의 선호도는 여전히 높다. 한 정보업체가 실시한 설문조사 결과를 보면 올해 상반기에 부동산 투자 의사가 있는 응답자 중 26.7%가 선호하는 부동산 투자 대상으로 아파트를 꼽았다. 이어 △오피스텔(14.4%) △토지(14.4%) △경매(12.3%) △원룸·도시형생활주택(8.9%) △재개발(6.2%) 순으로 나타났다. 우리나라 국민 다수는 아직도 아파트를 제1의 부동산 자산으로 여기고 있는 것이다.

◇ 입주물량 줄지만 가격상승 ‘글쎄’ = 최근 아파트 시장의 흐름은 획일적인 잣대로 판단하기 어렵다. 수년 전부터 수도권은 하락하고 지방은 상승하는 지역별 차별화 현상과 함께 소형 강세와 중대형 약세라는 평형별 세분화도 진행되고 있기 때문이다.

수요-공급의 측면에서 보면 올해 아파트 값이 상승하는 쪽에 무게가 실린다. 업계에 따르면 올해 전국 아파트 입주예정 물량은 2012년(17만5616가구)보다 5.5% 늘어난 18만5262가구다. 2008~2012년까지 최근 5년간 평균 입주물량인 25만9592가구와 비교하면 70% 수준에 그칠 전망이다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 “전체적으로 아파트 입주량이 감소하고 있어 어느 정도의 수준은 유지될 것”이라며 “수도권 시장은 전반적인 보합세에 머물 것으로 예상되며, 지방은 글로벌 경제위기 이후 급등에 따른 완급조절로 상승세는 다소 꺾이겠지만 강보합세 수준은 유지할 것으로 보인다”고 말했다.

그러나 최근 아파트 시장은 다양한 상승·하락 요인에 의해 변화해온 만큼 단순히 수급 논리로 풀기에는 한계가 있어 보인다.

◇ 수도권 아파트 매매시장 ‘최악’ = 특히 올해는 새 정부 출범에 따른 정책 변화 가능성으로 어느 때보다 예측하기 어려운 장세가 펼쳐질 가능성이 높다. 취득세 감면 연장안만 보더라도 대통령직 인수위가 소급적용 의사를 밝혔음에도, 이후에 처리가 지연되면서 매매 거래시장이 여전히 위축돼 있다.

부동산114에 따르면 1월 서울 아파트 거래량은 1157건으로 집계돼 2006년 실거래가 공개 이후 최저치를 기록했다. 이는 2006년 11월 월간 거래량의 10%에도 미치지 못하는 수치다.

아파트 실거래가 통계는 2006년부터 집계됐다. 지난달 거래 실적은 금융위기 때인 2008년 11월(1269건)보다 적어 주택시장 한파가 글로벌 금융위기 때보다 심각해진 것으로 나타났다.

서울지역 아파트 거래량은 2006년 10월 1만5235건을 기록한 데 이어 11월에는 2만1492건까지 증가했다. 그러나 미국발 금융위기가 터지면서 2008년 11월과 12월은 각각 1269건과 1362건으로 줄어든 바 있다.

전문가들은 최근 거래 침체의 가장 큰 원인이 취득세 감면 연장의 불확실성에 따른 것인 만큼, 새 정부의 규제 완화가 가시화되기 전에는 지금과 같은 침체를 벗어나기 어려울 것으로 보고 있다.

부동산 업계 관계자는 “일반적으로 새로운 정부가 출범하기 전에는 기대감으로 부동산 가격이 상승했지만, 이번 정부 5년간 매매가가 약세를 보인 데다가 취득세 감면 등 세제 혜택이 불투명해지면서 시장 침체가 더욱 심각해졌다”고 말했다.

◇ 가장 큰 변수는 정책 변화 = 부동산 정보업체 부동산114가 최근 ‘2013년 상반기 부동산 시장 전망’ 설문조사를 실시한 결과에 따르면 상반기 부동산 시장의 가장 큰 변수를 묻는 질문에 ‘새 정부 출범에 따른 부동산 정책 변화’를 선택한 응답자가 36.7%로 가장 많았다. 그만큼 새 정부 정책에 거는 기대감이 높다는 얘기다.

이어 △하우스푸어 등 가계부채 문제(22%) △미국의 추가 양적완화, 유로존 위기 등 대외 경기여건(14.8%) △금리인하 및 민간소비 등 거시경제지표 변화(13%) 순으로 답했다.

15대 김대중 정부에서 17대 이명박 정부까지 역대 정부가 출범하는 시기에는 아파트값이 상승세를 보였다. 이들 정부의 정책기조는 당시 대내외 경제여건과 집값 흐름에 따라 달랐지만, 출범 초기 아파트 값은 모두 올랐다.

2월 말 출범하는 새 정부의 부동산 정책기조는 침체된 주택 거래시장 타개를 위해 규제 완화에 맞춰질 것으로 예상되는 만큼, 시장 회복을 기대하는 이들이 많다.

특히 새 정부가 정권 초기 부동산 정책의 뚜렷한 방향을 제시하면서 가계부채 연착륙 방안이나 추가적인 주택경기 활성화 대책 등을 내놓는다면 예상보다 빨리 분위기가 반전될 수 있을 것으로 업계 및 시장은 기대하고 있다.

부동산 업계 관계자는 “아파트는 과거에 비해 투자수단으로서의 매력은 떨어졌을지 몰라도 실수요자를 중심으로 인기가 여전하다”며 “새 정부의 규제완화 및 활성화 정책이 가시화되면 매매거래도 살아날 가능성이 높을 것으로 보여진다”고 말했다.