[1인 多연금시대] 마지막 보루 주택연금이 뜬다

집 한 채로 평생 연금… 가입시점 기준 시세 높을수록 유리

“노후생활을 위해 아파트를 구입해서 주택연금을 받으면 얼마나 될까요.”

집 한 채로 평생 동안 연금을 받을 수 있는 주택연금의 인기가 뜨겁다. 지난 1일부터 이틀간 서울 코엑스에서 진행된 ‘4060 인생설계박람회 2012’에서 주택연금에 대한 문의가 줄을 이었다.

주택연금은 집을 소유한 60세 이상 국민이 집을 담보로 맡기고 생활비를 매달 연금 방식으로 받는 제도다. 국가가 보증하기 때문에 중간에 연금 지급이 중단될 위험이 없어 안전하다.

특히 지난달 주택연금 가입요건이 배우자 연령에 관계없이 ‘60살 이상 주택소유자’로 완화하는‘한국주택금융공사법’ 개정안이 국무회의를 통과함에 따라 주택연금에 대한 관심은 더욱 뜨거워 지고 있다.

◇ 노후보장의‘마지막 보루’주택연금 = 노후생활의 ‘마지막 보루’인 주택연금의 가입자가 최근 5년 새 6배나 늘어났다. 가계소득의 감소와 함께 평균 기대 수명이 늘어나고 주택 가격이 더 떨어지기 전에 가입해야 한다는 ‘인식의 전환’이 있어서다. 노년층의 가치관이 ‘더 이상 자식 덕을 보지 않겠다’는 사회적 인식 또한 한 몫하고 있다.

현재 주택연금 수령 조건은 1가구 1주택자다. 부부 모두 60세가 넘어야 가입이 가능하다. 해당 주택의 가격은 9억원 이하로 저당권이나 전세권 등이 설정돼 있지 않아야 한다. 또 반드시 본인이 거주하고 있어야 하는데 전월세는 원칙적으로 금지되어 있다. 단 보증금 없이 월세로 놓는 것은 가능하다.

주택연금은 집값보다 적은 연금을 받다가 사망하면 청산 후 남은 금액이 상속인에게 넘어간다. 반면 가입자 본인이 오래 살면 살수록 집값보다 많은 금액을 연금으로 받지만 추가로 청구하지 않는다.

문제는 주택담보대출이 남아있는 경우 주택연금 가입여부다. 주택담보대출이 남아 있다면 한꺼번에 목돈을 찾아 대출금을 갚고 나머지를 사망할 때까지 매월 나눠서 받으면 된다. 연금액은 같은 값의 주택을 보유하고 있더라도 나이가 많을수록 많아진다. 가입 시점의 집값이 기준이 되므로 시세가 높을 때가 유리하다.

또한 주택연금 가입자들이 궁금해 하는 것 중 하나가 세금 혜택이 어떻게 되느냐의 문제다. 소득세법상 매년 한국주택금융공사의 주택연금 가입자는 대출 이자비용에 대해 연간 최대 200만 원까지 연금 소득공제를 받을 수 있다. 저당권 설정 시 등록 면허세와 지방교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권 매입 의무 면제와 주택연금 대상 주택에 대해서는 재산세 25% 면제 등의 혜택을 받을 수 있다.

하지만 주택연금은 기본적으로 집을 담보로 한 대출상품이기 때문에 이자가 있다는 것을 알아둬야 한다. 3개월 양도성예금증서(CD) 금리에 일률적으로 연 1.1%의 가산금리가 붙는다. 종신형 상품이라 부부가 집값에 상관없이 사망할 때까지 연금을 받을 수 있다.

◇ 주택연금 가입 필요한가 = 주택연금 지급 방식은 기본적으로 한도를 설정하지 않고 월 지급금을 받는 종신지급방식, 수시인출 한도를 정하고 나머지 부분을 월 지급금으로 받는 종신혼합방식이 있다. 여기에 가입 초기 10년간은 평균보다 더 많은 연금을 주고 이후에는 평균의 70%를 주는 주택연금도 있다.

예컨대 현재 만 60세인 일반 주택 소유자가 3억원짜리 집을 담보로 맡기면 평생 매월 약 72만 원을 받을 수 있다. 주택 가격 상승률, 사망 확률 등을 복합적으로 계산한 수치다. 현재 주택금융공사가 책정한 일반 주택 가격 상승률은 연 3.3%(노인 복지 주택은 연 2.3%)다. 매년 이 수준으로 집값이 오를 것으로 가정하고 연금을 준다는 의미다. 만약 다른 조건이 똑같고 주택가격 상승률이 연 3%로 낮아지면 월 지급금은 약 65만원으로 줄어들 게 된다. 그러나 주택가격 상승률이 낮아지더라도 다른 변수들이 조정되면 월 지급금은 급격하게 낮아지지 않는다.

그렇다면 주택을 평가하는 기준은 어떻게 진행될까. 한국감정원 시세와 국민은행 인터넷 시세를 근거로 하는 데 딱히 근거가 없는 단독주택 등은 한국감정원의 시가로 평가한다. 매매계약서상의 가격이나 신청인이 임의로 제시하는 가격은 인정하지 않는다. 투기지역 등 다른 부동산 거래 제한 정책과도 관계없이 한국감정원·국민은행 등이 산정한 주택가격 100%를 인정한다. 시가가 9억원이라도 5억원어치만 연금화할 수 있다는 얘기다.

주택연금은 나이가 들수록 주거용보다 임대용 부동산을 늘리는 경우는 상관이 없지만 월세 한 푼 나오지 않는 주택만 소유하고 있는 경우에 유용하다. 이에 주택연금은 대다수 선진국처럼 고령층에게 생활 안정 기반을 제공하는 유용한 제도로 자리 잡고 있다.

이에 서민층이 이 제도를 많이 활용하고 있다. 주택연금에 가입한 주택이 국민주택 규모(85㎡) 이하가 8098건(78.1%), 2억 원 미만이 4140건(40%)으로 집계돼 이를 방증한다. 정부는 이런 추세를 반영해 가입조건을 한층 완화한다는 방침이다.

한국주택금융공사 관계자는 “일반 사기업체 다니다 그만 두셨던 분 가운데 경제활동을 못하고 계신 분들은 가입하고 싶어 하지만 연령이 아직 60세가 안되다 보니까 가입을 못하는데, 앞으로는 주택소유자만 60세를 넘으면 되는 것으로 바뀌면서 주택연금 가입이 한층 쉬워질 전망”이라고 말했다.