[주택시장 봄날은 언제] 국내 주택경기,‘대외경제’회복이 관건

한시적 부동산 대책 무용지물… 금리인하 등 추가대책 필요

부동산 경기가 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있어 적절한 매수 타이밍을 잡지 못해 고민하는 주택수요자들이 늘고 있다. 이에 이투데이는 3인의 부동산 전문가들의 의견을 통해 주택시장의 현안을 진단하고 향후 시장을 전망해봤다.

먼저, 전문가들은 한시적인 주택거래 활성화를 대책은 이제 한계점에 다다랐기 때문에 좀 더 근본적인 처방이 필요하다는 의견을 제기했다.

국내 주택경기 침체의 가장 큰 이유는 대외경제 악재 등 거시경제 때문인 것으로 분석됐다. 이에 따라 유럽·중국 등 대외경제 회복 여부에에 따라 국내 경기도 달라질 것으로 내다봤다.

현 시점에서 필요한 추가대책으로는 금리인하, 보금자리주택 속도조절 등이 제기됐다.

이밖에 동탄2신도시 등 올 가을 분양시장에 대한 의견은 다소 엇갈리는 전망이 나왔고, 하반기 주요 관전포인트로는 대외 경제여건을 비롯 전세가격 동향 등 다양한 의견이 제시됐다.

-부동산 활성화 대책의 약발이 먹히지 않고 있다. 그 이유는.

△(김규정 부동산114 리서치센터장) 국내 주택경기 악화는 대내외 거시경제 악화에서 비롯됐다. 거시경제의 회복이 불투명한 상황에서 다양한 부양대책이 나오기는 했지만 주택경기의 나홀로 회복이 쉽지 않은 것으로 보인다. 또한 소득 감소, 대출 부담 증가 등 가계 주택구매력의 악화와 주택 투자성의 저하로 주택구매심리가 최저수준을 보이고 있다. 거시경제의 회복과 주택구매심리의 회복이 선행되면 앞서 제시된 DTI규제 완화, 취득세 감면 연장 등 다양한 거래지원대책의 효과가 나타나기 시작할 것이다.

△(김영곤 강남대학교 부동산학과 교수) 대응시간이 너무 늦었다. 경기가 확연한 장기불황국면으로 접어들었다는 것을 일반국민들도 인식할 정도로 경제에 대한 불안심리가 완전히 확산돼 있는 상황에서는 어떤 대책도 효과를 보기 어렵다. 특히 대외의존도가 높은 우리의 경제구조에서는 글로벌 금융위기와 같은 외적 변수로 생기는 문제에는 가장 능동적이고 적극적인 대책들이 적시에 필요하다는 인식이 부족하지 않았나 싶다. 주택경기도 국가 전체의 경제상황의 일부이고, 자본장벽이 허물어진 상황에서 우리경제는 외부변수의 충격에 완전히 노출되어 있으므로 대책의 효과는 제한적일 수 밖에 없다.

△(박합수 국민은행 부동산팀장) 최근 정부 대책 중 취득세 감면 연장은 별 의미 없는 내용이다. 올 연말까지 유예기간이던 것을 연장한 것에 불과하다. DTI 규제 완화 역시 20~30대에 대한 미래소득 반영은 취지 자체로는 긍정적이지만 이것 또한 실효성을 발휘하기에는 한계가 있다. 적용대상이 비거치식 분할상환에 국한돼 예를 들어 거치기간이 짧으면 이자만 내며 준비할 수 있는 기간적 여유가 없으므로 대출 받은 다음 달부터 원금과 이자를 같이 납부해야 하므로 매력이 떨어진다. 여기에 시장 자체가 너무 위축돼 주택투자를 꺼리고 있고 대출까지 조달해 투자하기는 무리라는 심리적 장벽이 존재하고 있어 활성화되지 못하는 측면이 있다.

▲김규정 부동산114 리서치센터장

-현 시점에서 필요한 추가대책은.

△(박합수) 추가 금리인하를 통해 기존 대출자에게는 상환여력을 확대해 신규 수요자의 진입을 유도하는 방안이 절대적으로 필요하다. 보금자리주택의 속도조절도 중요하다. 보금자리주택의 공급효과가 수도권에서 아주 컸던 만큼, 토지보상을 한 지구는 추진을 하되, 보상이 안된 지역은 보류할 필요가 있다. 또한 취득세를 작년 수준으로 감면하면 실수요자 거래활성화에 상당한 도움이 될 것이다. 아울러 2009년 2월부터 1년간 도입됐던 양도세 감면 특례주택 제도를 다시 살려야 한다. 민간임대주택사업자의 금액범위를 ‘수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하’를 ‘수도권 9억원 고가주택, 지방 6억원’ 정도로 올려서 임대사업 자체를 활성화하는 방안도 필요하다. 이것이 특례주택 제도와 맞물릴 경우 효과를 낼 것으로 예상된다.

△(김규정) 단기 조치보다는 중장기적인 시장의 체질 변화에 대응한 주택정책이 필요하다. 한시적 취득세 감면이나 연장 조치보다는 근본적인 취득세 부담 완화를 검토해 볼 필요가 있다. 주택시장이 절대적인 공급부족에서 벗어난 상태이므로 과거의 주택공급 시스템이나 공급규칙을 고수하기 보다는 일정부분 투자 유도까지 포함한 지원과 공급 규칙이 새로 만들어져야 한다. 수요시장의 규모와 니즈, 성장속도 역시 과거와 달라졌기 때문에 주택 상품의 다양화와 공급 방식의 다각화가 요구된다.

△(김영곤) 주택거래를 살릴 추가 대책은 현재로선 없다. 특히 현재 일부 언론을 통해 제기되고 있는 하우스푸어 주택을 매입해 준다거나 부채를 탕감해주는 방법들은 매우 위험한 발상이다. 주택을 사는 사람은 전적으로 본인의 책임하에 매입을 하는 것인데 어려위진 상황이라고 정부가 부채를 탕감해 준다거나 주택을 구입해 준다면 반대의 경우도 생각해야 한다. 만약 ‘주택가격이 엄청나게 올랐다면 정부는 그 증가분을 세금 이외의 방법으로 더 받아낼 생각을 할 것인가’라는 의문이 든다.

▲박합수 국민은행 부동산팀장

-미분양이 여전히 시장을 압박하는 가운데 동탄2신도시 등 가을 분양러시가 시작됐다. 결과를 예측한다면.

△(김규정) 올 상반기 수도권 분양시장은 성적이 좋지 않았는데 위례 민간분양 청약에 이어 동탄2신도시 결과도 양호하게 나온다면 분양시장이 다소 나아질 것으로 예상한다. 보통은 기존 주택이 활황이면 신규분양이 영향을 받아 왔지만 이 경우 신규분양의 성적에 따라 기존 주택시장의 가격과 거래도 좋은 영향을 받을 것으로 기대해본다. 상대적으로 지방시장은 공급 증가 부담으로 하반기로 올수록 주요 도시의 청약성적이 불안해지고 있다. 개발이슈, 가격경쟁력, 상품가치에 따라 성적은 엇갈리겠지만 전반적으로 최근까지 나타났던 분양 호황은 지속되기 쉽지 않다. 지역·단지에 따라서 미분양 부담도 커졌다고 봐야 한다.

△(김영곤) 동탄과 같은 산업기반이 그나마 확고한 지역은 좋은 성적이 기대되지만 그렇지 않은 지역은 좀 더 시간이 필요할 것으로 보인다. 개인적으로 비관적인 전망에 무게를 두고 싶다. 정부는 총력을 기울여 경기회복, 경제 활성화, 기업 투자 유도 등에 최우선 순위를 둬야만 한다. 정치권도 마찬가지다. 이 시기가 아무 대책없이 지나간다면 우리는 언제 불황에서 빠져나올지 예측이 안될 수도 있다.

△(박합수) 동탄2신도시 초기 분양의 경우 적정선에서 마감될 것으로 보인다. 하지만 문제는 내년이 될 것이다. 11만5000여 가구의 물량은 해당 지역에서 지나치게 많은 양이며, 동탄1신도시의 가격까지 하향조정할 수 있을 정도의 물량이다. 분양가 자체도 높은 수준이다. 3.3㎡당 1040만원 수준은 용인시의 시세에 해당되는 금액으로 가격 경쟁력이 크지 않은 상태로 볼 수 있다. 동탄이 개발된다고 해도 인근에 광교신도시라는 명품신도시가 있어서 동탄2가 갈 길은 쉬워 보이지 않는다.

▲김영곤 강남대 부동산학과 교수

-하반기 주택 매매수요자들이 눈여겨 봐야 할 ‘관전포인트’는.

△(김영곤) 유럽제정위기는 이미 변수가 아니라 상수로 자리잡았다. 중국의 경제 상황이 우리 경제를 더 어렵게 할 것인가 아닌가도 중요한 포인트다. 이밖에 금리하락과 은행의 태도, 수출입의 변화 정도로 꼽고 싶다. 이 변수들의 상황에 따라 지역별로는 주택가격이 바닥을 찍고 상승여력을 갖출 수도 있을 것이다.

△(박합수) 하반기가 실수요자의 매수타이밍으로 적절할 것인가가 포인트다. 시장자체로 볼 때 하반기가 바닥에 근접하는 상황으로 예상되며, 아파트 거래량으로 볼 때 최근 4년간 제일 낮았던 2010년 6월 전후 수준인 3만2000건 내외까지 내려갈 수도 있다. 이 수준에서 지지기반이 나올 것으로 예상됨. 7월 아파트 거래량은 37천 건으로 6월과 동일한 수준으로 유지하기는 했다. 실수요자는 하반기 금리인하와 취득세 인하가 작년 수준으로 된다면 매입을 검토할 만하다.

△(김규정) 전세거래 및 가격 동향, 전세비중의 변화에 따른 주택 매매전환 가능성과 그 변화를 주시해야 한다. 또 주택 가격 하락, 경매 시장 동태, 급매물 동향 등을 살펴 저가 내집마련의 기회를 판단하는 게 좋다. 선거와 관련된 주택정책의 변화와 무주택자, 서민 대상의 지원 대책도 체크해야 한다