‘집값 바닥론’ 전문가에 물어보니“곳곳 시그널…이미 찍었거나, 근접”

금융위기 이후 대세하락을 이어온 집값은 과연 바닥을 찍은 것일까. 실제로 유턴(상승전환)이 가능할까. 전문가들은 주택매매 시장(집값)이 바닥을 찍었거나, 적어도 근접한 것으로 진단했다. 가격이 보합에서 거래량이 늘고 있다는 게 바닥에 근접했다는 시그널이라는 것이다.

더구나 전세가율이 크게 오르면서 매매로 전환하려는 전세세입자가 늘고 있는 데다, 주택시장을 짓누르던 ‘로또’로 알려진 보금자리주택 기대 수요도 줄고 있어 연말이나 내년초 집값이 유턴할 가능성 크다고 전망했다.

단, 유럽·미국 경제 위기, 금융규제 등 대외 여건이 악화되고 있어 집값을 끌어 올릴 동력을 약화시키고 있다는 견해도 나왔다. 수도권은 여전히 바닥을 다지고 있는 중이라는 얘기다.

◇전문가 “바닥 근접”=집값 바닥탈출 신호는 곳곳에서 벌써부터 감지되고 있다. 실제로 넉 달 연속 감소하던 아파트 거래량이 8월부터 상승세로 돌아선 데다, 미분양마저 급격히 줄어들고 있어 시장에 호의적인 신호가 곳곳에서 확인되고 있다. 전셋값이 급격하게 오르자 자발적 ‘전세수요자’들마저 매매시장으로 눈길을 돌리고 있는 것이다.

전문가들은 수요·공급 등 시장수급에 주목해야 한다고 말한다. 수년간 공급이 거의 없었던 지방에서 집값이 폭등했다는 점을 간과해선 안된다는 것이다.

특히 입주물량 부족과 보금자리주택 기대상실 등이 매매 수요를 자극, 바닥탈출의 도화선이 될 가능성이 크다고 관측했다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “내년은 물론, 2013년까지 아파트 입주물량이 부족하다는 점을 감안하면 올해 하반기나 내년 상반기에 바닥을 찍을 가능성이 크다”고 진단했다. 벌써 집값이 바닥을 찍었고, 상승기에 돌입했다는 견해도 나왔다.

김부성 부테크연구소 소장은 “입주물량 감소는 물론, 최근 전세난의 가장 큰 주범으로 지목받고 있는 시세보다 저렴한 보금자리주택도 분양가가 오르면서 기대감이 상실되고 있다”며 “내달부터 실수요자들의 내집마련 수요가 늘어날 것”이라고 말했다.

◇내년 초 유턴 가능…강남재건축·수도권 주목=전국기준으로 지방은 이미 상승기에 접어들었다는 견해가 많다. 부산 등 최근 수년간 공급이 부족했던 광역시·도를 중심으로 가격이 상승 전환해 금융위기 이후 이어온 대세하락이 상승세로 전환됐다는 것이다. 문제는 수도권인데 최근 지방 집값 상승으로 수도권과의 격차가 줄면서 집을 사려는 수요가 다시 몰릴 가능성이 제기 되고 있다.

김부성 소장은 “지방 대도시 집값폭등과 수도권 조정기간이 맞물리면서 집값 격차가 크게 줄어들고 있다”며 “여기에 전세난이 겹쳐 연말까지 강보합세 유지 후 내년부터 본격적인 강세장으로 돌아 설 것”이라고 말했다.

대체투자처의 부재로 집값이 오른다는 견해도 나왔다. 김선덕 소장은 “국내 큰 손들 대부분은 여전히 부동산을 자산으로 다수 보유하고 있다”며 “금융시장이 불안할 경우 마땅한 투자처를 찾지 못한 유동자금이 대거 부동산으로 쏠릴 가능성도 배제할 수 없다”고 전망했다. 정부도 매매시장에 에선 낙관적이다. 8.18대책 등 지속적인 세제완화 등 정책이 효과를 발휘하고 있다는 것이다. 국토해양부 고위 관계자는 “앞으로 5%이상 집값이 빠지는 사례는 발생하지 않을 것이다. 연말이나 내년 초에는 바닥을 찍고 반등할 것”이라고 말했다.

다만, 최근 글로벌 경제 위기가 매매시장에 악재로 작용할 가능성이 크다는 의견도 적지 않다. 국내 가계부채 위기 등 금융규제와 더불어 집값 상승동력을 끌어 내리는 요인으로 작용할 가능성이 크다는 것이다. 박합수 국민은행 PB팀장은 경기침체에 따른 우려와 구매력 위축, 대출규제와 가계부채 문제가 부각되며 수도권은 여전히 관망세”라며 “주택시장이 살아나고 있다고 단언하기는 어렵다”고 진단했다.

수도권의 미분양 적체도 무시할 수 없다는 얘기도 나왔다. 이영진 닥터아파트 이사는 “수도권은 분양을 해도 미분양만 늘고 있다”며 “대선 이후 2013년부터 주택시장이 다소 살아날 것”이라고 내다봤다.