'의무임대기간' 산정기준 꼼꼼히 따져야

세제지원 요건 완화로 '주택임대사업' 관심

정부가 최근 임대사업자에 대한 세제 지원 요건을 완화(2011년 3월31일자 시행) 하면서 도시형 생활주택 등 소형주택을 매입해 임대사업을 하고자 하는 사람들이 늘고 있다.

그러나 본격적인 임대사업에 앞서 관련 법에 대한 명확한 숙지가 필요하다는 게 전문가들의 지적이다. 그 중 자칫 소홀히 하기 쉬운 대표적인 규정이 바로‘의무임대기간에 대한 경과규정’이다.

개정 전 서울의 임대사업자는 5가구 이상을 10년 이상 임대해야 세제 혜택을 받을 수 있었다. 그러나 개정 이후 부터는 3가구를 5년 이상 임대하면 세제 지원 요건에 충족된다. 경기(3채 이상), 인천(1채 이상)의 경우 기존 7년의 의무임대기간이 5년으로 줄었다. 이밖에 연면적, 취득가액, 지역제한 요건도 지역(서울, 경기·인천, 지방)에 따라 차등적으로 완화됐다.

여기서 주의할 점은 개정 이전 부터 임대사업을 해온 경우와 개정 이후 새롭게 임대사업자 요건을 충족했을 경우에 따라 의무기간 적용에 차이가 있다는 점이다.

◇ 기존 임대업자는‘빠른 날’ = 종전 세제 지원 요건을 이미 충족해 임대사업을 영위하고 있는 경우에는 종전 규정에 의해 남은기간과 개정된 의무기간 중 빠른 날의 요건에 따른다.

즉, 임대업자 A가 서울에서 개정법령 시행일 전 8년간 임대한 경우 남은 의무기간이 2년으로 개정된 의무기간(5년)보다 앞서기 때문에 2년만 더 채우면 세제 혜택을 받을 수 있다.

임대업자 B의 경우 서울에서 개정법령 시행일 전 2년간 임대해왔다면 남은 의무기간이 8년이나 되기 때문에, 개정된 의무기간인 (법령 시행일부터) 5년이 적용된다.

◇ 요건 충족일에 따라‘5년 또는 5년+α’= 개정 이전에는 임대사업자가 아니었으나 개정 이후 새롭게 임대사업자가 된 경우는 크게 두 가지로 나눌 수 있다.

개정법령 시행일 이후에 의무임대기간 외의 요건(연면적, 취득가액, 지역제한 등)을 충족해 임대사업자로 인정받은 경우에는 요건 충족일 부터 5년이 지나야 세제 지원 대상이 된다.

단, 개정과 동시에 임대사업 세제지원 요건을 충족하게 된 경우에는 법령 시행일 이후 5년이 지나면 세제혜택이 주어진다. 예컨대 임대업자 C가 서울에서 3채 이상의 주택(149㎡·6억원)을 임대하고 있었을 경우, 개정 전에는 주택 수 미충족으로 임대사업자로 인정받지 못했지만 개정 직후부터는 임대사업자 자격이 충족돼 개정 이후 5년이 지나면 세제혜택 대상이 되는 것이다.