판교에 아파트 매물 사라지는 이유는?

분당 등 2년 거주 양도세 비과세 요건 집값 비싼 판교는 없어...’1년만 버티자” 매물 거둬들이기

지난 2009년 초 입주를 시작한 판교 신도시에 아파트 매매물건이 사라지고 있다.

당시 판교 신도시 아파트를 분양받아 입주한 주민들이 아파트 매물을 거둬들이고 있어서다. 서울과 과천을 비롯, 분당 등 1기 신도시 대부분의 경우 3년 보유, 2년 거주로 양도세 비과세 요건이 까다롭다. 그러나 판교는 올 한해만 지나면 양도차익을 거둘 수 있어 “1년만 버티면 된다”며 매물을 거둬들이는 입주자들이 크게 늘고 있는 것이다.

28일 국토해양부와 관련업계에 따르면 현행 소득세법 시행령은 서울, 과천시와 분당·일산·평촌·산본·중동 등 5개 신도시의 1가구 1주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 9억원 이하 주택을 3년 이상 보유하고, 2년 이상 거주해야 한다.

단, 그 외 수도권과 지방 주택에 대해서는 3년 보유만 하면 직접 살지 않아도 양도세가 비과세된다. 따라서 수도권 신도시 중 집값이 서울 강남수준과 비등한 판교의 경우도 이에 해당하는 것.

실제로 부동산114 조사에 따르면 현재 판교신도시의 아파트값은 3.3㎡당 2602만원에 이른다.

이는 2년 거주요건이 적용되고 있는 7곳 가운데 재건축 아파트가 몰려 있는 과천시(2900만원) 다음으로 가장 높은 금액이다.

서울(1805만원), 분당(1689만원)보다도 3.3㎡당 800만~1000만원 가량 비싸고, 산본(981만원) 시세에는 2.6배에 달한다.

그런데도 산본에까지 적용되는 2년 거주 의무가 판교에는 적용되지 않다보니 다른 지역 주민들의 불만이 높아지고 있다.

판교신도시의 전용면적 85㎡ 아파트의 호가는 7억5000만~8억원 안팎이다. 이들 아파트의 분양가가 4억원대 초반이었던 것을 감안하면 2배 가까이 오른 셈이다.

입주 3년이 되는 내년에도 시세가 8억원을 유지한다면 1주택자는 해당 주택에 살지 않고도 3년 보유 요건을 갖추게 돼 약 4억원에 대한 양도차익이 모두 비과세된다. 이에 판교에 아파트 매물이 점차 종적을 감추고 있다.

판교신도시의 한 중개업소 대표는 “양도차익이 워낙 크다보니 다수의 집주인들은 전세를 놓고 비과세가 될 때까지 기다린다는 입장이어서 매매거래는 뜸하다”며 “지금 팔겠다는 사람은 양도세를 매매가에 올려 내놓고 있다”고 말했다.

이에 부동산 전문가들은 현행 양도세 비과세 요건 체계를 개선해야 한다고 입을 모은다. 현행 소득세법상 1주택 비과세 요건이 2004년 개정 이후 한 번도 바뀌지 않아 시대에 뒤떨어진다는 것이다.

거주요건이 집값 급등 지역의 투기 방지와 가격 안정을 위해 적용했다면 집값이 안정된 지역은 풀어주고, 불안한 곳은 강화하는 등 달라진 주택시장에 맞게 탄력적으로 운영돼야 한다는 지적이다.

박원갑 부동산1번지 소장은 “3.3㎡당 가격이 2000만원이 훨씬 넘는 판교보다 1000만원도 안되는 산본의 비과세 요건이 불리하다는 것은 앞뒤가 맞지 않는다”며 “판교 등 집값 급등 지역에 대한 거주요건을 강화하거나, 현재 거주요건이 적용되는 7개 지역의 거주요건을 풀어주는 방안 가운데 어느쪽이든 형평성을 맞추는 게 바람직할 것”이라고 말했다.