“가로수길은 텅 비고 성수는 북적”⋯서울 상권 양극화

세종대, 7일 '2027 부동산 비즈니스 컨퍼런스' 개최
상권별 공실률 최대 18배 차이⋯관광산업이 희비 갈라
"임대료 올라도 공실 늘어⋯상권별 수요 분석 중요"

▲7일 세종대학교 학생회관 대공연장에서 진행된 '데이터로 읽는 2027 상업용 부동산 투자 전략 세미나'에서 관계자들이 기념사진을 촬영하고 있다. (이세령 기자 iselyeong@)

서울 상업용 부동산 시장에서 상권별 양극화가 심화하고 있다는 분석이 나왔다. 외국인 관광객과 소비 수요가 집중되는 성수와 명동 등은 임대료 상승세가 이어지지만 가로수길 등 일부 상권에서는 높은 공실률이 나타나고 있다는 것이다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 7일 세종대학교에서 열린 '데이터로 읽는 2027 부동산 비즈니스 컨퍼런스'에서 "서울 상업용 부동산 시장은 임대료가 서서히 오르는 동시에 공실도 점차 증가하는 '평균의 함정'을 보이고 있다"고 밝혔다. 이어 "상권마다 임대료와 공실률이 서로 다른 흐름을 보이는 만큼 시장 전체의 평균 수치만으로 판단하기보다 지역별 특성과 수요 변화를 면밀히 살펴야 한다"며 컨퍼런스 개최 배경을 설명했다.

이날 컨퍼런스는 세종대 부동산AI융합학과와 빌딩온부동산중개법인이 공동 주관했다. 행사에는 고영대 세종대 산업대학원장과 신 교수를 비롯해 장주희 로커스랩 대표, 김주환 빌딩온부동산중개법인 대표, 김범진 밸류맵 대표 등 관계자와 참석자 200여 명이 자리했다.

장주희 로커스랩 대표는 서울 주요 상권의 공실률과 임대료 변화를 분석하며 상권별 양극화 현상에 주목했다. 장 대표에 따르면 지난해 4분기 서울 주요 7대 가두상권 가운데 가로수길의 공실률은 45.2%로 가장 높았지만 성수는 2.5%에 그치며 두 지역 간 격차는 약 18배에 달했다. 청담(13.4%)과 강남(11.3%) 등도 두 자릿수 공실률을 기록했다.

장 대표는 이러한 격차의 요인 중 하나로 외국인 관광객의 소비 확대를 꼽았다. 그는 "외국인 관광객이 집중되는 지역은 상업시설 수요가 늘어나는 반면 일부 기존 상권에서는 공실 부담이 이어지는 등 지역별 차이가 뚜렷해지고 있다"며 "서울시 자료에 따르면 올해 1~9월 서울의 외국인 관광객 카드 소비액은 8조8435억원으로 전년 동기 대비 57.7% 증가했으며, 특히 성수동은 100.6% 늘었다"고 설명했다.

그는 외국인 관광객 증가에 따른 숙박 수요 확대에도 주목했다. 장 대표는 "외국인관광도시민박업 등록 업소는 2024년 2분기 2167곳에서 2025년 2분기 4001곳으로 약 두 배 늘었다"며 "올해 1~5월 주택을 호스텔로 용도변경한 사례도 171건으로 전년 동기 대비 약 4배 증가했다"고 했다. 이어 "관광 수요가 확대되면서 기존 건물을 숙박시설로 전환하는 사례가 늘어나는 등 부동산 시장에도 변화가 나타나고 있다"고 강조했다.

김주환 빌딩온부동산중개법인 대표도 서울 상권 양극화의 대표적인 사례로 가로수길을 꼽았다. 김 대표는 "가로수길의 공실률은 45%에 달하지만 토지가격은 3.3㎡당 2억원대를 유지하고 있다"며 "상권 침체에도 부동산 가격은 여전히 높은 수준"이라고 설명했다.

김 대표는 가로수길 침체의 원인으로 젠트리피케이션과 소비 방식의 변화, 인근 상권으로의 수요 이동을 지목했다. 그러면서 "2018년 애플스토어 입점 등을 계기로 임대료가 상승하면서 개성 있는 소규모 점포들이 이탈하고 프랜차이즈 중심으로 상권이 재편됐을 것"이라며 "여기에 온라인 쇼핑 확산으로 의류·잡화 중심 상권의 경쟁력이 약화한 데다 성수와 도산공원, 압구정로데오 등으로 유동인구가 분산된 점도 영향을 미쳤다"고 말했다.

김범진 밸류맵 대표 역시 "서울 상업용 부동산 시장을 전체 평균만으로 판단하기보다 개별 지역의 거래가격과 수요 변화를 함께 살펴볼 필요가 있다"며 " 같은 서울 안에서도 상권별 임대 수요와 가격 흐름이 다르게 나타나는 만큼 지역별 특성을 고려한 시장 분석이 중요하다"고 분석했다.

▲7일 세종대학교 부동산 비즈니스 컨퍼런스에서 고영대 세종대 산업대학원장이 환영사를 하고 있다. (이세령 기자 iselyeong@)