[GH 지분적립형 분양주택③] 전국 첫 GH 지분적립형 분양주택 가보니…20년 '내 집 달력' 걸렸다

광교 11월9일 청약…84㎡와 동시청약, 서울·인천 거주자도 신청 가능

▲3일 용인시 수지구 광교자연앤센트레빌 견본주택 내 경기주택도시공사(GH) 지분적립형 분양주택 홍보관 입구에 '목돈의 크기가 내 집 마련의 기회를 결정하지 않도록'이라는 문구가 적혀 있다. (경기주택도시공사(GH))

'목돈의 크기가 내 집 마련의 기회를 결정하지 않도록, 내 집에서 시작되는 삶의 꿈을 조금 더 일찍 시작할 수 있도록.'

3일 오후 용인시 수지구 광교자연앤센트레빌 견본주택. 경기주택도시공사(GH)가 마련한 지분적립형 분양주택 홍보관 입구 벽에 이 문장이 적혀 있었다. 안으로 들어서자 숫자가 기다렸다. 입주 때 3억3600만 원, 5년 뒤 1억3100만 원, 다시 5년 뒤 1억2500만 원. 전국 첫 지분적립형 분양주택이 20년 동안 무엇을 요구하는지 벽 한 면에 펼친 '내 집 달력'이다.

3일 이투데이 현장취재를 종합하면 GH 제2기 도민주주단은 이날 수원컨벤션센터에서 첫 정책토론회를 마친 뒤 이 홍보관을 찾아 주택 구조와 공급 조건을 살폈다.

앞서 김용진 GH 사장은 토론회 인사말에서 홍보관에 먼저 다녀왔다며 "저도 가서 배우고 느낀 게 많았다"고 했다. 눈으로 보고 느낀 점을 의견으로 남겨달라는 당부도 했다.

견본주택 입구 ‘CENTREVILLE’ 글자 아래에는 '광교의 마지막을 누릴 특권'이라는 문구가 붙었다. 단지는 수원시 영통구 원천동 633번지 일원 광교 A17블록에 지하 2층~지상 20층, 9개동, 600가구로 들어서며 동부건설 컨소시엄이 짓는다. 전용 59㎡ 240가구가 지분적립형, 84㎡ 360가구가 일반공공분양이다. 59㎡ 분양가는 층과 타입에 따라 6억5010만~6억8590만원이다.

△ 25%→45%→65%→85%→100%…계단처럼 쌓는 내 집

▲GH 지분적립형 분양주택 홍보관에 2029년부터 5년 단위로 필요한 자금을 정리한 계산표와 궁금증을 뒤집어 확인하는 Q&A 보드가 설치돼 있다. (GH)

홍보관은 ‘START LIFE 내 집의 시작'과 ‘GROW LIFE 내 삶의 성장'으로 동선을 나눴다. 파란 벽에는 '분양과 임대 사이 새로운 주거 사다리'라는 문구 아래 소유지분이 25%에서 45%, 65%, 85%를 거쳐 100%로 오르는 계단 그래프가 그려졌다. 방을 쪼개 갖는 게 아니라 집 한 채 전체의 소유비율을 5년마다 높여가는 구조다. GH가 꼽은 핵심은 세 가지다. '자산이 적어도 내 집 마련 먼저', '취득은 나중에 가격은 그대로', '지분은 늘리고 보증금은 줄이고'.

계약은 두 갈래다. 내 지분을 사는 공급계약은 첫 25%를 계약금 10%와 잔금 15%로 나눠 내고 5년마다 변경계약으로 지분을 늘린다. GH 지분을 빌려 쓰는 임대차계약은 임대보증금을 맡기고 2년 6개월마다 갱신한다.

△ 입주 3억3600만원, 20년 총 8억2500만원…벽에 걸린 계산표

홍보관 계산표는 59㎡B 10층 이상 분양가를 6억8600만원으로 잡은 예시다. 모집공고상 이 주택형 최고 공급가는 6억8590만원이다. 첫 지분 취득 기준일인 2029년에는 분양가의 25%인 1억7100만원과 임대보증금 1억6500만원을 더해 3억3600만원이 필요하다. 보증금은 인근 전세 시세의 80%에 GH 지분 75%를 곱한 3억3000만원 가운데 절반만 내고 나머지는 월 임대료 48만원으로 돌린다는 가정이다.

이후에는 5년마다 1억원 안팎이 든다. 2034년 1억3100만원, 2039년 1억2500만원, 2044년 1억3000만원, 2049년 1억300만원이다. 2034년을 예로 들면 지분 20%의 분양가 몫 1억3700만원에 가산이자 1600만원을 더하고, 지분이 늘면서 돌려받는 보증금 2200만원을 뺀 금액이다. 네 차례 붙는 가산이자는 모두 1억4000만원이다. 이자율은 한국은행 1년 만기 정기예금 2016~2025년 평균인 연 2.26%를 적용했다. 분양가와 가산이자를 합친 20년 총 납입액은 8억2500만원이다.

△ 월 266만원은 할부금이 아니다…다음 회차 대비 '목돈 플랜'

계산표 옆에는 월별 자금 계획도 붙었다. 1~5년 차 매월 266만원(월 임대료 48만원 포함), 6~10년 차 250만원(42만원 포함), 11~15년 차 246만원(29만원 포함), 16~20년 차 185만원(14만원 포함)이다. GH에 매달 내는 할부금이 아니다. 다음 회차 지분대금을 60개월로 나눠 미리 모은다고 가정하고 그 기간 월 임대료를 더한 금액이다. 지분이 늘수록 GH에 내는 임대료는 48만원에서 14만원으로 줄어든다.

GH는 계산표가 이해를 돕기 위한 예상 금액이라고 안내했다. 지분을 추가로 사는 변경계약 때는 그 시점의 전세 시세를 반영해 보증금을 다시 산정하고, 임대차 갱신 때 보증금은 5% 범위에서 오를 수 있다. 금리와 보증금 전환 비율, 대출 이용 여부에 따라 각자의 숫자는 달라진다.

▲GH 지분적립형 분양주택 홍보관에 마련된 입주자격 자가진단 화면. 질문에 답하면 신청 가능성이 있는 공급유형을 보여준다. (GH)

△ 수원 30%·경기 20%·서울·인천 등 50%…청약 문은 넓다

홍보관 입주자격 자가진단 화면에는 ‘84㎡ 공공분양/59㎡ 지분적립형은 동시청약이 가능합니다'라는 안내가 떴다. 공급 물량은 지역별로 나뉜다. 수원시 2년 이상 거주자에게 30%, 그 밖의 경기도 거주자에게 20%, 경기도 거주 2년 미만이거나 서울·인천 거주자 등 기타지역에 50%가 돌아간다. 투기과열지구·청약과열지역에 분양가상한제가 적용되는 공공택지여서 재당첨 제한은 10년이다.

지분적립형 240가구 가운데 70%인 168가구가 특별공급이다. 청년 15%(36가구), 신혼부부 15%, 신생아 20%(48가구), 다자녀 10%, 생애최초 7%, 노부모부양 3%이고 일반공급은 30%인 72가구다. 청년과 신생아 가구 특별공급은 6월 공공주택특별법 시행규칙 개정으로 새로 생겨 광교에 처음 적용됐다. 청년 특별공급은 만 19~39세 미혼으로 주택을 가진 적이 없어야 하고, 본인과 부모의 자산 기준을 모두 충족해야 한다. 무주택 요건은 모집공고일부터 입주 때까지 지켜야 한다.

자가진단은 참고용이다. 혼인특례·출산특례와 소득·자산 기준, 청약통장 인정 조건은 모집공고와 청약홈에서 다시 확인해야 하고, 기관추천과 국가유공자 특별공급은 자가진단 결과에 나오지 않는다.

△ 2029 입주, 2034 거주의무 끝, 2036 전매 해제

'실수요자 중심의 공급' 코너는 20년 시간표를 그렸다. 2026년 당첨자 발표 뒤 약 3년 만인 2029년 입주하고, 입주 가능일부터 5년간인 2034년까지 직접 살아야 한다. 거주의무는 등기부에 부기등기되며 법령에서 정한 부득이한 사유는 거주로 인정한다. 전매제한은 당첨자 발표일부터 10년으로 2036년에 끝난다. 이후에는 GH와 협의·동의를 거쳐 지분 100%를 채우기 전에도 팔 수 있고, 차액은 그 시점 지분 비율대로 나눈다.

궁금증을 뒤집어 확인하는 ‘Q&A’ 보드도 섰다. 관리비와 공과금은 사는 사람이 내고, 장기수선충당금은 지분 비율대로 나누며, 지분을 살 때마다 하는 이전등기 비용은 입주자가 부담한다는 답이 적혔다.

△ VR로 둘러보고 AI로 계산한다

터치 모니터 '사이버 모델하우스 VR'에서는 59A·59C·59D, 84A·84C 타입을 가상으로 둘러볼 수 있다. 각각 59B와 84B의 인테리어 스타일이 적용되며, 전시품목과 유상옵션을 하나씩 켜고 끄며 비교할 수 있다. 견본주택 안에는 9개 동 배치를 보여주는 단지 모형이 놓였고, 쇼츠 영상 안내도 마련됐다.

▲광교자연앤센트레빌 견본주택에 설치된 '사이버 모델하우스 VR' 터치 모니터로 59㎡·84㎡ 타입 내부를 가상으로 둘러볼 수 있다. (GH)

당첨 뒤에는 개인 맞춤 계산도 받는다. GH 주거전략부 직원이 AI 코딩으로 직접 만든 장기 주거비 계산 도구다. 박상열 GH 주거전략부장은 토론회에서 당첨자가 견본주택 분양상담소에서 자금 사정을 입력하면 매달 낼 돈과 이자가 바로 나온다고 소개했다.

광교 A17블록 지분적립형 청약은 11월 9일 특별공급, 10일 일반공급 1순위, 11일 2순위 순으로 진행된다. 당첨자 발표는 18일, 계약은 2027년 1월 25~27일이며 입주는 2029년 예정이다.

▲광교자연앤센트레빌 견본주택에 9개 동 600가구 배치를 보여주는 단지 모형이 놓여 있다. (GH)