지방 악성 미분양 여전한데…정부, 취득세 감면 혜택 축소 추진

정부안, 취득세 감면 내년 말까지 1년 연장
6억 주택 최대 혜택 300만→150만원
전국 악성미분양 80% 이상 여전히 지방에
전문가 “파격적 세제혜택 없인 구매 한계”

▲서울의 한 아파트 단지. 고성준 기자 joonko1@ (이투데이DB)

정부가 지방 준공 후 미분양 아파트 개인 구매자에 대한 취득세 감면을 1년 연장하면서도 혜택은 축소하는 방안을 추진한다. 현재도 미분양 해소 효과가 제한적인 상황에서 지원마저 줄어들면 정책 실효성은 더욱 떨어질 수 있다는 지적이 나온다.

3일 국회에 따르면 정부는 지난달 16일 지방세특례제한법 개정안을 제출했다. 올해 말 종료되는 개인 구매자 취득세 감면을 2027년 12월 31일까지 연장하는 내용이다. 법안은 현재 국회 행정안전위원회에서 심사 중이다.

이 제도는 개인이 사업주체로부터 비수도권 준공 후 미분양 아파트를 최초로 유상 취득하면 취득세의 25%를 감면하는 제도다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 취득가액이 6억원 이하여야 한다. 지자체가 조례로 25%를 추가 감면하면 전체 감면율은 최대 50%까지 올라간다.

그러나 이번 정부 개정안은 감면기한을 연장하면서 법률에 따른 감면액을 최대 75만원으로 묶었다. 지자체 조례에 따른 추가 감면까지 합쳐도 한도는 150만원이다. 취득일부터 3년 이내에 해당 주택을 매각하거나 증여하면 감면받은 세금도 추징한다.

감면액 상한은 3억원 초과 주택부터 영향을 미친다. 다른 감면 없이 일반세율 1%를 적용할 경우 3억원 주택의 취득세는 300만원이다. 현행 법정 감면액은 75만원이며 지자체 추가 감면을 합친 금액은 150만원이라 정부안이 통과돼도 달라지지 않는다.

반면 6억원 주택은 최대 혜택이 절반으로 줄어든다. 취득세 600만원 가운데 현행 법정 감면액은 150만원이며 지자체가 25%를 추가 감면하면 총 300만원을 줄일 수 있다. 정부안이 시행되면 법정 감면액은 75만원, 지자체 추가 감면을 합친 최대 금액은 150만원으로 낮아진다.

정부는 다주택자도 감면 대상이 될 수 있고 실거주 의무가 없다는 점을 혜택 축소의 근거로 들고 있다. 생애최초 주택 구입처럼 실수요자를 대상으로 한 제도보다 혜택이 과도할 수 있다는 판단이다. 형평성을 맞추면서 단기간 처분을 막겠다는 취지다.

문제는 현행 수준의 감면을 적용하고도 미분양 적체가 크게 달라지지 않았는데 정부가 구매자에게 돌아가는 혜택부터 줄였다는 점이다. 감면 필요성을 인정해 일몰은 연장하면서 정작 6억원 주택에 주어지는 새 최대 혜택은 주택가격의 0.25%에 불과하다. 기존 지원으로도 움직이지 않은 시장을 더 작은 혜택으로 움직이겠다는 구상인 셈이다.

국토교통부 주택통계에 따르면 개인 구매자 감면이 시행된 지난해 12월 말 지방 준공 후 미분양은 2만4398가구였다. 올해 9월 말에는 2만3067가구로 감소율은 5.5%에 그쳤다. 전국 준공 후 미분양 2만7549가구 가운데 지방 물량의 비중은 여전히 83.7%에 달한다.

국회에는 적용기한과 대상 가격 기준을 넓히는 개정안도 잇따라 제출됐다. 문진석 더불어민주당 의원안은 개인 구매자 감면을 2028년 말까지 연장하고 취득가액 기준을 6억원에서 7억원으로 높인다. 주진우 국민의힘 의원안은 특례를 2029년 말까지 연장하고 사업주체 장기임대 물량의 취득가액 기준을 3억원에서 6억원으로 상향한다.

전문가들은 이 정도 혜택으로는 지방 주택의 낮은 가격 상승 기대와 다주택 세 부담을 상쇄하기 어렵다고 지적한다. 지방 미분양을 실제 구매로 연결하려면 보다 강한 세제 혜택이 필요하다는 것이다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “서울 주택 보유자는 세금 부담 때문에 그 정도 혜택으로 지방 주택을 추가 매입하기 어렵고 지방 거주자 역시 가격 상승 기대가 낮은 주택을 선뜻 사기 힘들다”라며 “수요를 끌어내려면 지방 주택을 주택 수에서 제외하고 취득세·재산세·양도세를 대폭 감면하는 등 파격적인 대책이 필요하다”고 말했다.