상장리츠 절반 차입금리 4%대…수익성 ‘빨간불’

전단채 금리도 4% 안팎…단기 조달 부담 확대
현금 유입보다 금융비용·배당 유출 커…배당정책 조정해야

▲여의도 증권가. (연합뉴스)

금리 상승세가 다시 본격화하면서 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)의 수익성에 빨간불이 켜졌다. 리츠는 임대료 수익이 대부분인 구조상 조달금리 상승분을 단기간에 수익으로 만회하기 어렵다. 금융비용 부담이 커진 가운데 배당 수준까지 유지하려면 자본 확충과 차입구조 개선, 배당정책 조정이 불가피하다는 지적이 나온다.

29일 본지가 23개 상장리츠의 최근 투자보고서를 집계한 결과 평균차입금리가 4% 이상인 리츠는 14곳으로 집계됐다. 제이알글로벌리츠의 평균차입금리가 11.1%로 가장 높았고, 미래에셋맵스리츠와 NH올원리츠가 각각 5.3%, 이리츠코크렙과 이지스레지던스리츠가 각각 5.1%를 기록했다. 코람코라이프인프라리츠 4.8%, KB스타리츠·신한글로벌액티브리츠 4.7%, 신한서부티엔디리츠 4.5%, 삼성FN리츠 4.4%, 한화리츠 4.2% 등도 4%대 평균 차입금리를 나타냈다.

전자단기사채를 활용한 리츠들의 조달금리도 4% 안팎에 형성됐다. 디앤디플랫폼리츠의 전단채 금리는 4.3~4.8%, 이지스밸류플러스리츠는 4.2~4.6%, 제이알글로벌리츠는 5.8% 수준이었다. SK리츠와 한화리츠는 각각 3.4~3.56%, 3.46% 수준으로 상대적으로 낮았다.

이는 상장리츠의 조달 부담이 다시 커지고 있다는 의미다. NICE신용평가(나신평)에 따르면 금융기관 차입금 조달금리는 4.0%에서 4.7%로, 회사채 조달금리는 4.2%에서 4.7%로 각각 상승했다. 나신평은 상장리츠 평균 조달 비용률이 2022년 상반기 2.9%에서 2024년 하반기 4.5%까지 오른 뒤 올해 상반기 4.3%로 소폭 낮아졌지만, 최근 신규 조달금리 반등이 반영되면 다시 상승할 것으로 봤다. 기존 차입금 만기가 돌아올 때마다 높아진 금리가 순차적으로 반영되는 구조이기 때문이다.

리츠의 수익성은 금리 상승에 취약하다. 대다수 리츠는 오피스, 리테일, 물류센터 등 투자 부동산에서 임대료를 받아 수익을 낸다. 그러나 임대료는 계약과 시장 수급에 따라 정해져 있어 금융비용이 늘어난다고 바로 올리기 어렵다. 반면 총비용 중 금융비용 비중은 49%에 달해 조달금리 상승이 이익 감소로 곧바로 이어진다.

현금흐름도 부담스러운 수준이다. 올해 상반기 분석 대상 상장리츠의 조정 EBITDA(상각 전 이익)는 6042억원으로 금융비용 3294억원과 당기 배당선언액 3201억원을 합친 금액보다 작았다. 조정 상각전영업이익(EBITDA)는 임대수익 등 영업활동으로 벌어들인 현금성 이익을 뜻한다. 쉽게 말해 영업에서 들어온 현금이 이자비용과 배당으로 나가는 돈을 따라가지 못한 셈이다.

수익성 우려는 주가에도 반영됐다. KRX 프라임 오피스 리츠 지수는 최근 반년 간 14.1% 하락했다. 같은 기간 TIGER 리츠부동산인프라 지수도 12.2% 내렸다. 금리 상승으로 배당 매력이 낮아진 데다 제이알글로벌리츠 사태 이후 리츠 재무구조에 대한 투자자 경계감이 커진 영향으로 풀이된다.

문제는 배당을 줄이기도 쉽지 않다는 점이다. 리츠는 대표적인 배당형 상품으로 꼽히는 만큼 배당 축소는 주가 하락과 자금조달 여건 악화로 이어질 수 있다. 그러나 금리 상승 국면에서 기존 배당 수준을 무리하게 유지하면 보유 현금이 줄고 재무 안정성이 약화될 수 있다.

이은미·김성진 NICE신용평가 연구원은 "상장리츠가 장기적인 배당 안정성과 재무구조 안정성을 함께 확보하려면 자본 유입 경로 확충, 재무안정성 지표 관리, 현금흐름 관련 정보공개 확대가 필요하다"며 "유상증자 제도 개선과 매각차익 유보 허용, 금융비용 커버리지 유지 의무 등이 대표적인 방안이 될 수 있다"고 말했다.