"2030년 이전 12만 가구 착공 확정…7.3만 가구 추가 택지 연내 공개" [일문일답] [8·13 대책]

▲(왼쪽 두 번째부터) 김윤덕 국토교통부 장관과 이억원 금융위원장이 13일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 ‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안 및 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’ 브리핑에서 발언하고 있다. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

정부가 이번 주택공급 대책을 통해 수도권에서 23만 가구+α의 추가 공급 효과를 내겠다고 밝혔다. 이 가운데 2030년 이전 착공이 현재 확정된 물량은 약 12만 가구다. 향후 발표할 신규 공공주택지구의 착공 물량을 더하면 12만 가구+α가 될 것으로 정부는 보고 있다.

다만 23만 가구+α가 모두 새로 발굴한 물량은 아니다. 신규 택지와 기존 사업지의 공급물량 확대, 2031년 이후 예정됐던 착공을 2030년 이전으로 앞당기는 효과 등이 함께 포함됐다.

신규 공공주택지구 10만 가구 이상 가운데 이번에 공개된 물량은 서울 강서와 남양주 도심, 경기광주역세권2 등 2만7000가구다. 나머지 7만3000가구 이상은 지방정부와 협의를 마쳤지만 주민공람 등 행정절차가 남아 있어 추후 공개할 예정이다.

다음은 김윤덕 국토교통부 장관과 이억원 금융위원장, 관계부처 실무진의 주요 일문일답.

Q. 수도권 23만 가구+α 가운데 2030년 이전 착공 물량은 정확히 얼마인가.

(김윤덕 국토교통부 장관) 현재 2030년 이전 착공이 확정된 물량은 약 12만 가구다. 다만 신규 공공주택지구 10만 가구 이상 가운데 아직 입지를 공개하지 않은 곳은 지구 지정 등 절차가 진행돼야 구체적인 착공 시기와 물량을 산정할 수 있다. 이를 고려하면 2030년 이전 착공 물량은 12만 가구+α가 될 것으로 예상한다.

23만 가구+α는 이번 대책으로 나타나는 전체 추가 공급 효과다. 신규 택지 발굴과 기존 사업지의 물량 확대뿐 아니라 기존 물량의 착공 시기를 앞당기는 효과도 포함돼 있다.

Q. 나머지 신규 택지 7만3000가구 이상을 이번에 공개하지 않은 이유는 무엇인가.

(김 장관) 지방정부와의 협의는 끝났다. 후보지 준비가 미비해 공개하지 못한 것이 아니며 사업 추진도 확정적이다. 다만 신규 공공주택지구 입지 발표는 공공주택특별법상 주민공람 절차에 해당한다. 관계 서류를 준비하고 관계기관 협의 등을 거쳐야 하기 때문에 발표까지 시간이 필요하다.

미공개 후보지에 개발제한구역이 포함됐는지에 대해서는 구체적으로 확인하기 어렵다. 서울 개발제한구역 전역과 서울 인접 수도권 개발제한구역을 토지거래허가구역으로 지정한 범위를 토대로 유추해 달라는 입장이다. 시장에 미치는 영향이 큰 만큼 공식 발표 전까지 신중하게 접근할 필요가 있다.

Q. 후보지 발표부터 착공까지 37개월로 줄이는 것이 현실적으로 가능한가.

(정우진 국토교통부 주택공급추진본부장) 37개월은 대규모 공공택지에 적용하는 표준 모델이다. 남양주 도심지구에도 37개월 모델을 적용할 계획이다. 소규모 부지에는 입지와 사업 방식에 따라 21~34개월 안에 착공하는 특화 모델을 적용한다.

다만 37개월 달성에는 국회 본회의 상정을 기다리고 있는 공공주택특별법 개정안 통과가 필요하다. 개정안이 통과돼야 전략환경영향평가 절차 일부를 단축할 수 있다. 법이 개정되지 않으면 7개월이 추가돼 착공까지 실질적으로 44개월이 걸린다. 주민 반발이나 보상 갈등이 발생하면 일정이 일부 달라질 가능성도 있다.

Q. 토지 기초조사와 보상 기간을 줄이면 토지주의 재산권을 침해하거나 오히려 소송이 늘어날 수 있지 않나.

(정 본부장) 토지 소유자가 기초조사를 거부해 객관적인 자료로 조사 결과를 갈음하더라도 이후 감정평가와 협의매수 단계에서 잘못된 부분을 바로잡는 절차가 있다. 재산권에 큰 영향을 주지는 않을 것으로 보지만 실제 운영 과정에서는 세심한 관리가 필요하다.

협의보상 기간을 60일에서 30일로 줄이는 것도 법정기간 자체를 새로 단축하는 것은 아니다. 현행 토지보상법은 협의기간을 30일 이상으로 정하도록 하고 있지만 LH가 관행적으로 60일을 적용해 왔다. 정부는 기간을 30일로 줄이는 대신 LH가 인력을 확대해 토지 소유자에게 보상 내용을 적극적으로 설명하도록 할 방침이다.

Q. 남양주 도심지구에 2만1700가구를 공급하면 왕숙신도시와 맞물려 교통 부담이 커지지 않나.

(정 본부장) 남양주 도심지구와 왕숙신도시는 같은 남양주시에 있지만 별개의 지역으로 봐야 한다. 남양주 도심지구에는 별도의 광역교통개선대책을 수립할 예정이다. 남양주시도 교통망 확충을 적극적으로 요구하고 있어 지방정부와 협의해 교통 대책을 마련하겠다.

Q. 용산공원이 신규 택지에서 빠진 이유는 무엇인가. 향후 주택 공급 가능성은 있나.

(정 본부장) 용산공원은 서울시와 협의되지 않으면 주택 공급을 추진할 수 없다. 입지가 우수한 국유지이고 현재 주택시장 상황을 고려하면 공급 필요성은 있다고 보고 있다. 서울시와 적극적으로 협의할 계획이지만 공급 여부가 확정된 것은 아니다.

용산국제업무지구도 서울시와 일부 입장 차이가 있지만 신속한 사업 추진이 필요하다는 데는 양측의 공감대가 형성돼 있다. 태릉CC는 관계부처 협의를 거쳐 당초 2030년이던 착공 목표를 2029년으로 앞당겼다. 과천 경마장 이전지는 농림축산식품부 주관으로 9월까지 선정할 예정이다.

Q. 정비사업 대책에 추가 용적률 완화를 담지 않은 이유는 무엇인가.

(정 본부장) 용적률을 높이면 사업성이 개선되는 효과는 분명히 있다. 하지만 사업성 개선이 사업 속도 향상으로 바로 이어질지는 확신하기 어렵다고 판단했다. 용적률을 완화하면 지방정부와 공공기여·기부채납을 새로 협의해야 하고, 추가로 발생하는 이익 배분을 놓고 주민 간 갈등이 생길 수 있다.

특히 서울에서는 기부채납 협의로 사업기간이 길어지는 사례가 적지 않다. 이번 대책은 사업성을 추가로 높이기보다 단계별 병목을 해소해 착공을 앞당기는 데 방점을 뒀다. 용적률 추가 완화는 계속 검토할 계획이다.

Q. 전·월세 안심신탁사업에 임대인이 참여할 유인이 충분한가. 갭투자를 줄이는 효과도 있나.

(김영국 국토교통부 주택토지실장) 사업 참여 의향 조사는 임대인을 대상으로 진행했다. 약 4~5%의 수익률 등 사업 조건을 제시했을 때 조사 대상자의 약 20%가 관심을 나타냈다. 임대인 입장에서는 공실과 월세 연체 위험을 줄이면서 안정적인 수익을 받을 수 있다는 점이 장점이다.

세입자가 안정화기구에 맡긴 전세금으로 펀드를 조성하고, 이를 HUG가 보증하는 주택사업의 PF 대출 등에 투자해 발생한 수익을 집주인에게 지급하는 구조다. 정부는 PF 대출금리가 약 4~5%인 만큼 비슷한 수준의 수익을 낼 수 있다고 설명했다.

사업 참여는 의무가 아닌 임대인과 임차인의 선택이다. 전세금이 집주인에게 직접 넘어가지 않는 만큼 전세보증금을 활용한 갭투자를 간접적으로 억제하는 효과도 있을 것으로 보고 있다.

Q. 가계대출 총량 증가율 목표를 1.5%에서 3%로 높인 것은 대출 규제 기조가 후퇴한 것 아닌가.

(이억원 금융위원장) 3% 목표에는 올해 말까지 필요한 이주비대출과 잔금대출 수요가 반영돼 있다. 4~5월 주택 거래가 늘고 자산시장 여건도 달라진 만큼 총량 목표를 조정하는 것이 합리적이라고 판단했다. 남은 5개월 동안 총량 한도가 당초보다 두 배로 늘어난 만큼 실수요자의 대출 불편이 다시 발생하지 않을 것으로 보고 있다.

다만 총량 관리 자체를 없애거나 대폭 완화하는 것은 아니다. LTV와 DSR, 대출 상한 등 기존 대출 규제의 기본 틀은 유지한다. 투기적 수요와 부동산으로의 과도한 자금 쏠림은 차단하되 주택 공급과 실수요에 필요한 자금은 선별적으로 지원한다는 원칙이다.

Q. PF 지원 확대가 부실 사업장을 무리하게 연명시켜 분양가 상승 등 부작용을 낳을 가능성은 없나.

(이 위원장) 모든 부실 사업장을 지원하는 것은 아니다. 사업성이 있다고 판단되는 사업장을 대상으로 후순위 자금을 보강하거나 사업·채무 구조를 재편해 착공으로 전환하는 데 초점을 맞춘다. PF 자기자본비율 규제 유예도 주거사업장에 한정하고 2028년까지만 적용한다.

기존 캠코 PF 정상화펀드는 약 1조1000억원 규모로 조성됐으며 이 가운데 약 7300억원이 투자돼 주거사업장 약 3300가구의 착공으로 이어졌다. 정부는 펀드 규모를 3조원으로 확대할 계획이다. 재정 지원 1조5000억원과 민간 금융권 자금 1조5000억원으로 조성하며 금융업권이나 개별 금융회사별 출자 목표는 별도로 정하지 않았다.

PF 전체 규모는 연착륙 과정에서 231조원에서 올해 3월 말 기준 169조8000억원으로 감소했다. 정부는 일부 업권에 유의·부실우려 사업장이 남아 있지만 사업성이 있는 곳에 자금을 투입하면 착공으로 연결할 수 있을 것으로 보고 있다.