보유 주택에 한 번도 안 산 1주택자, 전세대출 막힌다[8·13 대책]

▲부동산 추가 공급 대책 발표를 앞두고 이재명 대통령이 부동산 정책 점검 2차 회의를 진행한 가운데 7일 서울 강남의 한 부동산 중개업소에 안내문이 게시돼 있다. 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

정부가 투기적 대출수요 차단을 강화하면서 ‘비거주 1주택자’에 대한 전세대출이 결국 막힌다. 다만 부부 중 한 명이 하루라도 실거주한 이력을 남기면 예외 대상으로 분류된다.

금융당국은 13일 발표한 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 통해 기존 다주택자와 투기·투기과열지역에서 3억원을 초과하는 아파트를 취득한 경우에 더해 투기적 목적으로 비거주하는 1주택자도 전세대출을 제한하기로 했다. 내년 1월 1일부터 시행된다.

규제 대상은 수도권·규제지역에 아파트를 보유한 1주택자(부부합산 기준) 가운데 해당 주택을 가족이 아닌 사람에게 임대차 중이며, 본인과 배우자 모두 해당 주택에 실거주한 적이 없는 경우다. 금융당국은 이를 실거주 목적 없이 수도권·규제지역 내 아파트를 매입하고 타인의 임차보증금을 주택 매입자금으로 활용한 것으로 판단, 전세대출 신규취급·만기연장을 원칙적으로 금지한다.

본인이나 배우자의 실거주 여부는 주소이전 기준으로 판별한다. 그러나 이번 정책에서 실거주 기간의 기준은 명시되지 않아 하루만 소유 주택에 전입해도 예외가 적용될 수 있다. 신진창 금융위 사무처장은 전날 백브리핑 이후 기자들과 만나 “규제를 또 만들어야 하나”라며 이런 허점을 인정했다.

비거주가 불가피한 경우에는 전세대출 보증이 예외적으로 허용된다. 법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우에는 신규 취급과 만기 연장을 허용하고, 세입자가 있는 주택을 매수해 기존 임대차계약을 승계한 경우에는 해당 계약이 종료될 때까지 만기 연장을 허용한다. 임대인의 보증금 미반환 등으로 전세대출 상환이 어려운 경우에도 만기 연장이 가능하다.

임대차계약 종료에 따라 퇴거할 예정이지만 일정 조정 과정에서 연장이 필요한 경우에는 단기 만기 연장도 허용한다. 그 외에 비거주 사유의 불가피성이 명백하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하면 신규취급과 만기연장이 가능하다.

1주택자의 전세대출 보증비율도 내년부터 낮아진다. 수도권·규제지역 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 축소한다. 무주택자의 보증비율은 현행대로 유지한다.

지난달 관계부처 하반기 합동 업무보고에서 언급한 총부채원리금상환비율(DSR) 소득심사 강화 방안도 확정됐다. 성과급이나 특별상여금 등으로 특정 연도 소득이 일시적으로 증가했을 때 과도한 대출취급을 제한하기 위해 소득상승률이 20%를 초과하면 최근 2개년 평균소득을, 30%를 초과하면 최근 3개년 평균소득을 DSR 산정에 반영한다.