‘20억 1주택’ 비거주자, 종부세 내년 4배 뛴다 [2026세제개편]

2026년 세제 개편안 확정

시가 32억부터 종부세 부담 증가…45억부터 급등
실거주 1주택 기본공제 공시가 14억…비거주 9억

정부의 종합부동산세(종부세) 개편으로 실거주 1주택자는 시가 32억원 주택을 기점으로 세 부담이 늘어나게 됐다. 시가 32~45억원에 해당하는 과세표준 6억~12억원 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 올라서다. 1주택 60세·10년 실거주자의 시가 50억원 주택은 종부세가 500만원 이상 증가한다. 반면 종부세 기본공제는 공시가 12억원에서 14억원으로 올라 시가 약 20억원까지 과세 대상에서 제외된다.

정부는 3일 세제발전심의위원회를 열어 이러한 내용의 '2026년 세제개편안'을 확정했다.

이번 세제개편은 △잠재성장률 반등 △서민·지방 지원 △공정과세조세개혁 △세제합리화·납세편의 등의 4개 축으로 구성됐다.

부동산 세제는 이번 개편의 핵심이다. 실거주 1주택은 가급적 보호하되 고가·비거주·다주택 과세를 대폭 강화하는 내용이 담겼다.

먼저 종부세 과세 체계를 기존 주택 수에서 합산가액으로 전환한다. 기존에는 2주택 이하에 0.5~2.7%의 세율이, 3주택 이상은 0.5~5.0%의 중과세율이 적용돼 '10억원 3채'가 '30억원 1채'보다 세금을 더 많이 낸 탓이다. 당국은 실거주 1세대 1주택의 기본공제를 공시가 12억원에서 14억원(시가 약 20억원)으로 높이고 비거주 1주택은 공시가 12억원에서 9억원(시가 약 13억원)로 낮추기로 했다. 다주택 기본공제는 기존 공시가 9억원에서 4억원으로 낮추고 나머지 5억원 중 주택가액 합계에서 거주 주택가액 비중 만큼만 공제하는 방식으로 세 부담을 높였다.

공정시장가액비율의 경우 1세대 1주택자는 기존 60%에서 70%까지, 3주택 이상·조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택 제외)는 내년 70%, 2028년부터 80%로 단계적 상향한다. 종부세 부담 상한도 '전년도 보유세의 150%'에서 200%로 높이고, 장기거주·고령자 세액공제 합계 한도는 내년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 제한한다.

이번 개편으로 실거주 1주택 종부세 부담은 시가 32억원부터 늘어난다. 과표 6억~12억원 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 높아져서다.

세 부과 기준이 되는 과표는 공시가에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱한 값이다. 실거주 1주택 과표 6억~12억원 이하 공시가는 22억6000만~31억1000만원, 시가로 32억2000만~44억5000만원이다. 지난해 종부세 납세자 약 48만명 중 이 구간에 속한 인원은 약 6만명(12.4%). 과표 12억~25억원 납세자는 약 1만9000명(4.1%), 그 이상 구간 납세자는 약 4000명(0.8%)으로, 이를 다 더하면 8만3000명 정도가 직접적인 세 부담 증가 영향권에 들어간다.

시가 32억9000만원에 해당하는 공시가 23억원 공동주택 호수는 약 13만1000호다. 다만 해당 통계는 비거주, 다주택 보유 주택도 포함돼 있는 만큼 전부 직접적인 과세 대상 인원으로 보기는 어렵다.

종부세 급등은 시가 45억원부터다. 2028년부터 과표 12억~50억원(시가 45억~71억원) 이하 구간은 기존 1.3%~2.0%에서 전주택 합산 2.0%, 과표 25~50억원(시가 71억~122억원) 이하 구간은 1.5~3.0%에서 3.0%, 과표 50억~94억원(시가 122억~212억원)은 2.0~4.0%에서 4.0%, 과표 94억원 초과는 2.7~5.0%에서 5.0%로 각각 일원화된다.

정부 시뮬레이션에 따르면 1주택 60세·10년 실거주 기준 시가 30억원 수준의 종부세는 현행 91만원에서 76만원으로 15만원 줄지만 시가 35억원은 192만원에서 212만원으로 약 21만원 늘어난다. 시가 50억원의 종부세는 454만원에서 979만원으로 2배 이상 증가한다.

비거주·다주택 세 부담은 크게 늘어난다. 먼저 20~50% 규모의 1세대 1주택 보유공제가 거주공제로 단계적 전환한다. 내년에는 보유·거주공제 중 유리한 것을 선택할 수 있게 했지만 보유공제는 거주공제 절반인 10~25%만 받을 수 있고, 2028년부터는 거주공제만 가능하다. 만60세부터 받을 수 있는 20~40%의 고령공제는 현행과 같다.

이에 따라 1주택 60세·10년 보유(비거주)는 세액공제가 현행 60%에서(고령공제 20%+거주공제 40%) 20%로 줄며 시가 20억원주택의 종부세가 27만원에서 내년 114만원으로 늘어난다. 2028년에는 152만원으로 현행보다 5.5배 오른다. 2028년 시가 30억원 종부세 부담은 334만원, 시가 50억원은 1516만원 증가한다.

동일가액 3주택, 거주주택 비중은 3분의 1로 가정할 때 2028년 기준으로 시가 20억원의 종부세는 현행 127만원에서 442만원으로 316만원 늘어난다. 시가 30억원은 세 부담이 637만원, 50억원은 1872만원 증가한다.

▲이재명 대통령 (연합뉴스)

양도세 장기보유특별공제(장특공제)도 거주 중심으로 바뀐다.

2029년부터 실거주 1주택은 거주기간에 따라 연 8%씩 10년간 최대 80%를 공제한다. 명칭도 '장기거주소득공제'로 정했다. 공제 한도는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 제한한다. 다주택자는 보유 연 2%, 최대 30%에서 거주 연 2%, 최대 30%로 전환한다. 내년까지 1년 유예 후 2028년 1세대 1주택은 최대 10년간 거주 연 6%, 보유 연 2%씩 80%, 1세대 다주택은 보유 연 1% 또는 거주 2%씩 15년간 최대 15%(보유) 또는 30%(거주)까지 공제받을 수 있다.

세 부담이 크게 늘어난 장기거주·고령·다주택자 부담을 일부 완화하는 방안도 담았다.

10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택 양도세 기본공제는 연 250만원에서 2500만원으로 상향 조정하고 65세 이상 1주택자가 5년 이상 거주한 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주시 2027년 5억원 한도로 50%, 2028년 3억원 한도로 30%의 양도세를 감면하기로 했다. 종부세 급등에 따른 다주택 매도기회 부여를 위해 조정대상지역 양도세 중과를 2027년 5~10%포인트(p), 2028년 10~15%p로 한시 완화한다. 올해 중과가 적용된 양도분도 포함된다.

이번 세제개편안에는 부동산 외에도 반도체·이차전지 등의 국내 생산·판매량에 비례해 세금을 깎아주는 국내생산세액공제 신설, 국내 주식 등에 장기 투자하면 이자·배당소득을 비과세하는 생산적금융 개인종합자산관리계좌(ISA)를 도입하는 내용 등이 담겼다.

전체 조세지출 241개 중 115개는 종료·재설계하거나 재정사업으로 전환한다.

올해 세제개편에 따른 세수효과는 누적법 기준 2027~2031년 13조3000억원 증가한다. 종부세 개편에 따른 세수효과는 같은 기간 9조3000억원이다. 근로장려금 지급 확대, 연구개발(R&D)·통합투자세액공제 등으로 소득세와 법인세는 각각 3조9000억원, 9000억원 감소한다. 부가가치세는 2조8000억원, 기타는 5조9000억원 늘어난다.

정부는 관련 입법예고와 국무회의를 거쳐 다음달 3일까지 국회에 법안을 제출할 계획이다.