서울 오피스 공실률 5년 만에 최고치…을지로 권역 9%대

쿠시먼, 2분기 서울 오피스 시장 보고서 발표

▲2분기 서울 오피스 시장 보고서 (쿠시먼앤드웨이크필드)

서울 오피스 공실률이 최근 5년 만에 최고 수준을 기록한 것으로 나타났다.

글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 발표한 '2026년 2분기 서울 오피스 시장 보고서'에 따르면 서울 A급 오피스 시장의 전체 공실률이 전 분기 대비 1.8%포인트(p) 상승한 5.8%를 기록했다고 밝혔다.

이는 2021년 3분기 이후 약 5년 만에 가장 높은 수준이다. 을지로 권역의 대형 신규 오피스인 ‘G1 서울’과 ‘르네스퀘어’가 동시 준공되면서 대규모 신규 공실 물량이 시장에 대거 유입된 영향으로 분석된다.

다만 시장의 하방 압력 속에서도 서울 오피스 임대료는 견조한 상승세를 이어갔다. 2분기 서울 A급 오피스 평균 임대료는 전 분기 대비 1.3%, 전년 동기 대비로는 5.0% 상승했으며, 분기 순흡수면적은 8251㎡를 기록하며 안정적인 임차 수요를 증명했다.

권역별로는 광화문·을지로 도심권역(CBD)의 공실률이 전 분기 대비 3.3%p 급등한 9.0%를 기록하며 서울 3대 권역 중 가장 가파른 상승세를 보였다. 대형 금융사와 대기업 계열사의 신규 임차 계약에도 불구하고 신축 대형 오피스의 초기 공실이 완전히 해소되지 않은 영향이다.

강남권역(GBD)은 대형 임차사들의 권역 이탈 공식화로 공실률이 전 분기 대비 0.6%p 상승한 3.1%를 기록했다. 여전히 서울 3대 권역 중 가장 낮은 공실률을 유지하며 독보적인 자산 가치를 입증했다. 특히 글로벌 챗봇 '클로드(Claude)'의 개발사인 AI 유니콘 기업 앤트로픽이 한국 오피스 거점으로 강남 센터필드를 선택해 입주를 앞두고 있다는 점이 시장의 이목을 집중시켰다.

여의도권역(YBD)의 공실률은 전 분기 대비 0.5%p 상승한 3.7%를 기록했다. 대형 금융기관 중심의 오피스 확장 흐름이 돋보였다. 우리투자증권이 원센티널에서 확장 이전을 계획하고 있으며, 한국무역보험공사 역시 Three IFC로의 이전을 준비하는 등 금융 업계의 활발한 이전과 증평 양상이 이번 분기에도 지속됐다.

최용준 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 오피스부문 총괄 상무는 "이번 분기 서울 오피스 시장은 신규 프라임 오피스 공급에 따른 일시적 공실 상승과 권역별 구조적 재편이 동시에 일어나는 차별화 흐름이 특징"이라며 "특히 강남 권역이 글로벌 빅테크 및 AI 기업들의 필수 진출 거점으로 공고해지는 현상은 향후 서울 오피스 임대차 시장의 향방을 결정짓는 핵심 지표가 될 것"이라고 강조했다.