‘딜 클로징’ 못 넘는 오피스 매각 시장…서울 대형 매물 다시 쌓인다

▲서울 강남구 테헤란로 일대 전경. (연합뉴스)

서울 상업용 오피스 임대시장 회복에도, 서울 상업용 오피스 매각 시장은 여전히 거래 정체에서 벗어나지 못하는 모습이다. 투자시장에서는 지난해 매각을 추진했다가 성사되지 못한 자산이 다시 매물로 나오고, 우선협상대상자 선정 이후에도 인수자가 발을 빼는 사례가 이어진다.

10일 상업용 부동산 투자은행(IB) 업계에 따르면 현재 서울 오피스 시장에 나온 자산 가운데 지난해부터 해소되지 못한 매물의 연면적은 약 30만㎡에 달한다. 이들 중 상당수는 새로 매각을 시작한 물건이라기보다 매각 절차를 진행하다 거래가 마무리되지 못한 자산이다. 고금리 국면은 완화되고 있지만, 기관투자자의 출자 심사와 대주단의 대출 심사는 여전히 보수적인 영향이다. 우협 선정 이후에도 투자자 모집, 대출 조건, 매입 후 수익률 검토 과정에서 거래가 흔들리는 사례가 잇따라 나오는 상황이다.

대표적인 곳이 강남358타워다. 앞서 코람코자산신탁이 이 자산의 우선협상대상자로 선정됐지만, 이후 인수를 포기하면서 삼성SRA자산운용은 최근 강남358타워의 새 원매자를 찾을 계획이다. 강남권(GBD) 주요 자산이라는 점에서 시장의 관심은 컸지만, 투자자 모집 과정에서 투자확약서(LOC)를 확보하지 못하면서 우선협상대상자 지위를 내려놓은 것으로 알려졌다.

같은 GBD 자산인 논현 두산건설 사옥도 거래가 한 차례 무산된 뒤 매각 절차가 재개된 사례다. 이지스자산운용은 지난해 두산건설 논현 사옥 매각을 추진해 우선협상대상자를 선정했지만, 인수 후보가 매입을 포기하면서 거래가 종결되지 못했다. 이후 해당 자산은 다시 시장에 나왔다.

도심권역(CBD)에서도 대형 매물이 대기 중이다. KKR(콜버그크래비스로버츠)이 2023년 인수한 서울 남산소월타워(옛 SK남산그린빌딩)는 지난해 3월부터 매각을 추진 중이다. 지난 1월 우선협상대상자의 인수 포기로 거래가 무산됐다. 거래 규모가 크고 향후 리파이낸싱 부담을 따져야 하는 만큼 매수자 검토가 길어진다는 평가다.

이든자산운용은 지난해 하반기 판교 GB1·2타워 매각 절차에 착수했지만 원매자와의 협의가 성사되지 않으면서 절차를 보류했고, 올해 다시 시장에 나온 상태다. 당시 매각 주관사로 존스랑라살(JLL)이 선정됐다. GB1은 넥슨코리아가 주요 임차인으로 있는 우량 자산이지만, 대형 자산을 소화할 수 있는 매수자 풀이 제한적이라는 점이 부담으로 꼽힌다.

시장에서는 올해 서울 오피스 매각 시장을 '거래 체력 저하' 국면으로 본다. 임대시장은 회복세다. 글로벌 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 1분기 서울 A급 오피스 평균 공실률은 4.0%로 전 분기 대비 0.3%포인트(p) 하락했다. 2024년 2분기부터 7분기 연속 이어졌던 공실률 상승세가 처음으로 꺾였다.

하지만 투자시장이 체감하는 온도는 다르다. 매입금리, 대출금리, 기대수익률, 향후 공실 가능성까지 반영하면 매수자가 제시할 수 있는 가격은 제한적이다. 기관투자자의 부동산 출자 기조가 보수적으로 돌아선 점도 부담이다. 대한지방행정공제회와 MG새마을금고 등 주요 공제회와 연기금이 신규 부동산 블라인드펀드 출자에 신중한 태도를 보이면서, 운용사 입장에서는 사전에 매입 자금을 확보한 블라인드펀드를 조성하기 어려워졌다. 다만 국민연금만 출자 재개에 나섰다. 국민연금은 올해 국내 부동산투자 펀드에 최대 1조2000억원을 출자하기로 하고 위탁운용사 선정에 착수했다.