“찾을 이유 있어야 간다”…확 바뀐 서울 상권 지도 [뜨는 거리, 꺼진 거리 ①]

서울 상권 지도가 크게 변했다. 한때 서울 상권의 상징으로 통했던 가로수길이 침체 흐름을 보이는 사이 성수동이 새로운 중심 상권으로 부상했다. 코로나19 이후 바뀐 소비 패턴, 외국인 관광객 회복, 콘텐츠 경쟁력 차이가 맞물리며 지각 변동이 일어났다.

1일 부동산 업계에 따르면 전반적인 상권 침체 속에서도 지역별 편차는 더욱 커지고 있다. 한국부동산원 중대형 상가 공실률 통계를 보면 전국 공실률은 2024년 3분기 12.7%에서 올해 1분기 14.1%로 확대 추세다. 서울 역시 같은 기간 8.7%에서 9.3%로 높아졌다.

주요 상권별 흐름은 극명하게 엇갈린다. 외국인 관광객 회복세를 탄 명동은 공실률이 2022년 1분기 40.9%에서 올해 1분기 5.0%로 크게 낮아졌다. 광화문 역시 18.1%에서 5.2%로 떨어졌다. 과거 공장지대 이미지가 강했던 성수동은 공실률 3% 정도 수준을 유지하고 있다. 외국인 관광객과 청년층 유입이 꾸준한 홍대·합정도 8% 안팎으로 비교적 안정적인 흐름이다.

반면 한때 서울 대표 상권으로 꼽혔던 강남권은 침체 흐름이 뚜렷하다. 신사역 일대 공실률은 14.7%에서 17.6%로 상승했고 청담은 10%에서 29.9%까지 치솟았다.

업계에서는 통상 상가 공실률 5% 안팎을 ‘자연 공실’ 수준으로 본다. 임차인 교체나 리모델링 과정에서 발생하는 정상 범위란 의미다. 공실률이 10%를 넘어서면 침체 신호로 해석하고 20% 이상이면 구조적 위축 단계로 평가된다. 과거 패션·뷰티 중심 소비 상권으로 전성기를 누렸던 강남권 일부 상권이 구조적 침체 국면에 들어섰다는 분석이 나오는 배경이다. 반대로 과거 ‘입지’ 중심 상권이 흔들리는 사이 콘텐츠와 체험 소비를 앞세운 젊은 상권은 새롭게 부상하고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 “최근 경기 악화로 소비 위축이 심화되면서 예전처럼 무목적성 소비가 줄어든 상황”이라며 “이제는 패션이나 화장품, 팝업스토어처럼 소비자들을 끌어들일 명확한 콘텐츠가 있어야 상권이 살아날 수 있다”고 말했다. 이어 “지역 특성과 임대료 수준에 맞는 점포와 콘텐츠가 형성돼야 소비가 이어진다”며 “결국 명확한 콘텐츠가 없는 상권은 사람들이 찾을 이유가 점점 줄어들면서 침체가 장기화될 가능성이 크다”고 설명했다.