‘회생신청’ 제이알글로벌리츠, 채권값 하루 새 30% 급락

▲제이알글로벌리츠 투자 구조 (제이알글로벌리츠)

제이알글로벌리츠(Reits·위탁관리부동산투자회사)의 회생절차 신청 여파가 상장 주식 투자자를 넘어 채권 투자자로 번지고 있다. 전자단기사채 상환에 실패한 데 이어 공모채 만기와 이자 지급일이 잇따라 돌아오면서 리츠발(發) 신용위험이 개인 투자자에게 번지는 모습이다.

28일 투자은행(IB) 업계에 따르면 제이알글로벌리츠가 2021년 이후 발행한 공모·사모 회사채 9개 가운데 현재 잔존만기가 남은 종목은 6개다. 제이알글로벌리츠1·2호 채권은 상장 폐지됐고, 채권 5호는 지난 2월 만기가 끝났다.

당장 오는 30일이 분기점이다. 3-1호 채권은 이날 600억원 규모의 원금과 전자단기사채 400억원의 만기가 돌아오며, 같은 날 3-2호와 6호 채권은 이자 지급일을 맞는다. 해당 채권을 보유한 개인 투자자 입장에서는 정해진 일정에 이자 수익을 받아야 하지만, 회생절차 신청으로 지급 여부와 시점 모두 불확실해졌다.

제이알글로벌리츠는 전날 서울회생법원에 회생절차 개시를 신청하면서 시장에 충격을 안겼다. 국내 상장 리츠가 기업회생절차를 신청한 첫 사례다. 유럽 벨기에 등 해외 오피스를 기초자산으로 안정적 배당을 강조해 온 공모 리츠였지만, 편입 부동산의 가치 하락으로 캐시트랩(Cash Trap·자금동결)이 발동되면서 단기 유동성 압박에 놓였다.

유동성 위기에도 회생절차 신청 불과 두 달전까지 회사채를 통해 자금을 조달해왔다. 지난 2월 제이알글로벌리츠은 한양증권을 주관사로 160억원 규모의 사모채를 발행했다. 그러나 신용위험이 빠르게 반영되면서 채권 가격도 급락 중이다. 제이알글로벌리츠6호 채권은 이날 6201.30원에 거래됐다. 지난 15일 9908.00원과 비교하면 약 37% 하락했다. 전 거래일인 27일 8859.00원과 비교해도 하루 만에 약 30% 떨어졌다.

제이알글로벌리츠6호의 표면금리는 연 6.3%인데 현재 민평금리는 10% 안팎까지 올라왔다. 시장이 요구하는 위험 프리미엄이 그만큼 커졌다는 의미다. 제이알글로벌리츠의 신용등급은 현재 신용평가사별로 BBB+와 BB+ 사이에서 엇갈린다. BBB 이하 등급은 통상 투기등급으로 분류되는 만큼 투자적격 리츠 채권으로 인식했던 투자자들의 불안도 커지고 있다.

리츠는 안정적인 임대수익과 배당을 기반으로 한 상품으로 인식돼 왔다. 그러나 이번 사태로 해외 부동산 가치 하락, 환헤지 부담, 차입 만기 집중이 겹치면 리츠뿐 아니라 채권 투자자도 손실을 볼 수 있다는 점이 드러났다. 감독 책임을 둘러싼 논란도 커지고 있다. 리츠는 기본적으로 국토교통부 감독을 받지만 실제 자금 조달과 판매는 공모채, 사모채, 전단채 등 자본시장을 통해 이뤄진다. 투자자 입장에서는 금융상품으로 접근하지만 부실 발생 시 감독 책임은 분산되는 구조다.

금융감독원은 리테일 판매 과정의 불완전판매나 투자자 민원이 제기될 경우 들여다볼 수 있지만, 리츠 자체의 운용과 감독은 국토부 소관에 가깝다. 금융투자업계에서는 이번 사태를 계기로 리츠 감독 체계가 도마에 오를 것으로 본다. IB업계 관계자는 "리츠는 그동안 안정적으로 인식됐지만 실제로는 차입 구조와 환헤지, 담보가치 변동에 따라 채권 투자자까지 손실을 볼 수 있는 상품"이라며 "리테일 투자자에게 판매된 부동산 크레딧 상품의 감독 공백 논란이 커질 것"이라고 전했다.