"강남 눌렀더니 성수·반포 상승"⋯토허제, 비규제 지역 '풍선효과'

▲토지거래허가제 정책 효과: 통합 처리군 vs 합성대조군. ('부동산 핀셋 규제의 풍선효과 분석: 서울시를 사례로' 논문)

토지거래허가제가 강남 일부 지역의 집값 상승을 억제하는 데는 효과를 냈지만 인근 비규제 지역으로 수요가 이동하는 ‘풍선효과’가 발생했다는 연구 결과가 나왔다.

24일 본지 자문위원인 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원의 학위 논문(강원대학교 부동산학과 박사) ‘부동산 핀셋 규제의 풍선효과 분석: 서울시를 사례로’에 따르면 잠실·삼성·대치·청담동 등 토지거래허가구역의 아파트 가격은 규제가 없었을 경우를 가정한 가격과 비교해 평균 9.6% 낮게 형성된 것으로 나타났다. 가격 상승률은 47.3%로 비교 기준(59.6%)보다 낮았고 거래량도 62.6% 감소해 가격 억제와 거래 위축 효과가 동시에 확인됐다.

다만 이러한 효과는 시간이 지나면서 약화됐다. 시행 이후 2~4년 시점에서 –11.1%로 최대 효과를 보였으나 이후 점차 줄어들어 분석 종료 시점에는 –7.9% 수준으로 축소되는 ‘역U자형’ 흐름을 보였다. 이 논문은 2015년 1월부터 2025년 1월까지 서울 25개 자치구와 토지거래허가구역, 인접·유사 지역의 아파트 가격을 분석했다.

자치구 단위 분석에서는 규제 시행 전 중구 한 곳에 불과했던 가격 급등 지역이 시행 이후 노원·도봉·중구·송파·서초 등 5개 지역으로 확대됐다. 특히 비강남권에서 먼저 가격이 상승한 뒤 다시 강남권으로 수요가 이동하는 ‘U자형’ 흐름이 확인됐다.

동 단위 분석에서는 풍선효과가 뚜렷하게 나타났다. 성수동1가(26.86%), 반포동(8.92%), 신사동(5.92%), 잠원동(5.12%), 압구정동(3.86%), 도곡동(1.39%), 방이동(0.58%) 등 7개 비규제 지역에서 추가적인 가격 상승이 관측됐다.

특히 성수동1가는 규제 이전에는 가격 흐름이 유사하지 않았던 지역이지만 한강 접근성과 개발 기대감 등이 반영되며 대체 투자처로 부상한 것으로 분석됐다. 반면 규제 지역과 가격 유사성이 높았던 일부 지역에서는 오히려 상승 폭이 제한되는 등 차별적인 흐름도 나타났다.

또 규제 이후 지역 간 가격 전이 구조가 변화해 강남에서 비강남으로 이어지는 수요 이동이 강화된 것으로 분석됐다. 풍선효과 역시 인접 지역으로 단순 확산되는 것이 아니라 입지와 가격, 개발 기대가 결합된 지역으로 선택적으로 확산되는 경향을 보였다.

양 위원은 “핀셋 규제는 단기적인 가격 안정에는 기여하지만 장기적으로는 풍선효과와 재상승을 초래할 수 있다”며 “규제로 확보된 기간 동안 공급 확대를 병행하고, 수도권 전체를 포괄하는 관리 체계가 필요하다”고 말했다. 이어 “토지거래허가제를 포함한 핀셋 규제가 단기적인 가격 안정에는 기여하지만 시간이 지나면서 효과가 약화되고 비규제 지역 가격 상승과 규제 지역 재상승을 유발해 시장 전반의 안정에는 한계가 있다”고 지적했다.