수도권 물류센터 공급 8년 내 최저…거래액은 3.3조 ‘역대 최대’

▲수도권 물류센터 신규 공급 추이 그래프 (전년 동기 대비 67% 급감) (알스퀘어)

수도권 물류센터 시장이 공급 과잉 국면에서 벗어나 신규 공급이 급격히 둔화되는 흐름이 뚜렷해졌다. 공급이 줄어 수급 불균형이 완화되는 사이 투자 시장은 초대형 거래가 이어지며 역대 최대 거래 규모를 기록했다.

26일 알스퀘어 빅데이터컨설팅실이 발간한 ‘2025년 하반기 수도권 물류센터 마켓리포트’에 따르면 지난해 하반기 수도권 물류센터 신규 공급 면적은 약 19만 평으로 집계됐다. 직전 해 동기 대비 67% 감소한 수치다. 연간 총 공급은 약 35만 평에 그쳐 2024년(119만 평) 대비 70% 급감했다. 지난해 공급량은 최근 8년 내 최저치를 기록했다.

공급 감소 배경으로는 공사비 상승과 시장 불확실성 확대에 따른 인허가·착공 물량 급감이 꼽혔다. 경기도 물류창고 표준 허가 기준 조례 개정 등 정책적 규제 강화도 단기간 내 개발 여건 개선을 어렵게 만드는 요인으로 제시됐다. 권역별로는 중앙권이 2년 연속 신규 공급 ‘제로(0)’를 기록했고, 동남권과 남부권도 과거 집중 공급 시기 대비 공급 강도가 완화된 것으로 나타났다.

공급 둔화 영향으로 공실률은 소폭 하락했다. 수도권 상온 물류센터 평균 공실률은 전기 대비 2.4%포인트 낮아진 13.3%, 저온은 2.9%포인트 하락한 37.3%를 기록했다. 리포트는 저온 공실률 하락이 수요 확대라기보다 공급 감소의 영향이 컸고, 기존 저온 면적을 상온으로 전환하는 ‘컨버전’ 사례 증가도 공실 지표 변화에 영향을 줬다고 분석했다.

권역별로는 동남권이 쿠팡·한진 등 대형 화주 입주로 상온 공실률이 9.5%까지 낮아지며 회복 흐름을 보였다. 반면 서북권은 상온 27.3%, 저온 62.1%로 수도권 내 최고 수준 공실률을 유지했다. 명목 임대료는 전체적으로 소폭 하락했지만, 이는 임대 경쟁력이 낮은 자산이 공실 해소를 위해 임대료를 전략적으로 낮춘 결과로 해석됐다.

투자 시장은 하반기 반등이 두드러졌다. 2025년 하반기 수도권 물류센터 총 매매거래액은 3조3000억원으로 상반기 대비 2배 이상 증가했고, 거래 면적도 46만1000평으로 통계 집계 이후 최대치를 기록했다. 서부권 초대형 자산과 외국계 자본 결합이 거래 확대를 견인한 사례로 인천 ‘청라 로지스틱스 센터’(약 1조원, 크리에이트자산운용·KKR 투자), 시흥 ‘로지스밸리 안산’(약 5000억원, 와이드크릭자산운용·M&G 투자) 등이 제시됐다.

평균 거래 평당가는 715만원을 기록했지만, 자산별 가격 격차는 확대됐다. 쿠팡 등 우량 임차인이 장기 임차 중인 대형 자산은 평당 800만~900만원대에 거래된 반면, 소형 노후 자산은 평당 200만~400만원 수준에 머물렀다. 리포트는 향후 시장이 우량 임차인을 확보한 대형 자산 중심으로 재편될 가능성이 크다고 전망했다.