서울시 재개발 ‘비법적 세입자’ 자발 보상하면 용적률 인센티브

▲용적률 특례 개념도. (서울시)

서울시는 재개발 정비구역에서 현행법상 손실보상 대상이 아닌 이른바 ‘비법적 세입자’에게 사업시행자가 자발적으로 추가 보상을 할 경우 그 비용을 용적률 인센티브로 보전해주는 제도를 즉시 시행한다고 24일 밝혔다.

현행 제도에서 재개발 구역의 주거·영업 세입자 손실보상은 ‘구역지정 공람공고일’ 이전부터 거주·영업한 사람에게 한정된다. 공람공고일 이후 전입한 세입자는 이주 과정에서 법적 보상을 받지 못해 재개발 현장에서 갈등이 불거졌다.

서울시는 강제 규정 대신 인센티브를 통해 자발적 보상을 확산시키는 방식으로 접근한다. 핵심은 추가 손실보상액을 ‘환산부지면적’으로 바꿔 용적률 상향 근거로 활용하는 구조다. 사업시행자가 비법적 세입자에게 지급한 추가 보상금만큼 환산부지 면적을 산정하고, 이를 상한용적률 완화에 반영한다. 이때 부지가액 산정 기준은 사업시행인가 시점 직전 고시된 개별공시지가의 2배를 적용한다. 서울시는 이 방식을 통해 시행자 부담을 실질적으로 보전한다는 입장이다. 인센티브는 해당 정비구역 상한용적률의 125% 범위 내에서 부여된다.

추가 보상은 ‘법적 세입자’와의 형평성도 고려해 설계했다. 비법적 세입자에게 지급되는 추가 보상액은 법적 보상 대상 세입자가 받을 수 있는 최대 금액 범위 내에서 책정하되, 실제 거주·영업 기간에 비례해 차등 적용한다. 구역지정 공람공고 다음 날부터 사업시행인가 고시일까지의 전체 기간 중 실제 거주 기간이 길수록 보상액이 커지는 구조다. 사업시행자 여건에 따라 법적 보상액의 일정 비율(예: 30%·50%·70% 등)을 최저 기준으로 정하는 방식도 허용한다.

절차 지연을 막기 위한 ‘신속 처리’ 장치도 함께 제시했다. 서울시는 이번 인센티브 도입으로 인한 사업 지연 방지를 위해 정비계획 변경을 자치구에서 ‘경미한 변경’으로 처리한다. 법정 절차가 필요한 경우에도 통합심의를 활용해 기간을 단축한다. 서울시는 개선방안 적용 시 기존 계획 용적률을 10% 초과해 확대하는 사례는 거의 없을 것으로 보고, 대부분 경미한 변경으로 처리 가능하다고 설명했다.

최진석 서울시 주택실장은 “이번 인센티브 도입은 비법적 세입자에게 실질적인 주거 이전을 지원하고, 조합 등 사업주체에게는 용적률 혜택으로 사업성을 높여 주는 상생 모델”이라며, “재개발 현장의 갈등을 줄이고 정비사업에 속도를 낼 수 있는 방안을 지속적으로 발굴하겠다”고 말했다.