서울 평균 11% 오를 때 '대장아파트' 26% 뛰었다

▲성동구 아파트 단지 모습. (사진제공=연합뉴스)

지난해 서울 집값이 19년 만에 최고 상승률을 기록한 가운데 일명 ‘대장 아파트’ 오름세를 견인한 것으로 나타났다.

20일 KB부동산의 ‘선도아파트 50지수’에 따르면 선도 50개 단지의 매매가격지수는 지난해 12월 기준 132.1을 기록해 직전 연도(104)보다 28.1포인트 급등했다. 1년 만에 27% 오른 것이다.

KB선도아파트 50지수는 전국 시가총액 상위 50개 단지의 아파트를 선정해 시가총액 변동률을 지수화한 수치다. 전국의 고가 ‘대장 아파트’ 단지에 대한 가격 변동을 살펴볼 수 있는 참고 자료다.

서울 아파트 전체 평균 매매가격지수는 같은 기간 93.3에서 103.8로 올라 11.3%의 상승률을 기록해 ‘대장 아파트’ 가격 오름폭을 따라가지 못했다. 상승률 격차는 15.3%포인트(p)였다.

한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률이 8.98%를 기록해 관련 통계 작성 이후 19년 만에 최고치를 기록했다. 이 같은 가파른 서울 아파트 가격 상승세를 일부 '대장 아파트' 단지가 주도했다는 것을 보여주는 대목이다.

이 같은 격차 폭은 지난해 들어 크게 확대됐다. 1년 전인 2024년 12월 KB선도아파트 50지수의 2023년 말 대비 상승률은 10.9%를 기록해 서울 전체 평균(2.9%) 상승률과 약 8%p의 격차를 보였다. 1년 만에 상승률의 격차 폭이 두 배 가까이 확대됐다.

▲2025년 들어 벌어진 KB선도아파트50지수와 서울 아파트 매매가격지수 격차를 보여주는 그래프. (KB부동산)

자치구별로 살펴보면 강남권 및 한강벨트 지역을 위주로 한 상승세가 두드러졌다. 가령 송파구의 아파트 매매가격지수는 지난해 12월 123.9를 기록, 전년 동월(99.9)과 비교해 24포인트 올라 상승률이 24%를 기록했다. 이어 같은 기간 성동구는 상승률 23.0%, 강남구 21.0%, 광진구 20.7%, 서초구 17.7%, 마포구 17.2%, 용산구 16.4% 등을 기록했다.

그러나 관악구(5.1%), 구로구(3.5%), 강북구(1.9%), 노원구(2.1%), 도봉구(0.6%)는 같은 기간 매매가격지수 변동률이 낮은 수준을 기록했다. 금천구의 경우 매매가격지수가 1년 전보다 내려가 -0.4% 하락했다.

본지 자문위원인 양지영 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “지금은 구조적으로 ‘초양극화’가 나타날 수밖에 없는 상황이다. 신규 주택 공급은 역대 최저치인 반면 유동성은 역대 최대치이기 때문”이라고 말했다.

올해 주택 공급은 더 부족할 전망이다. 부동산R114에 따르면 2026년 전국 아파트 입주예정 물량은 21만387가구로 지난해(27만8088가구)보다 24.3% 줄어드는 것으로 나타났다. 특히 서울은 지난해 4만2611가구가 입주했는데 올해 입주물량은 31.6% 감소한 2만9161가구에 그친다.

양 위원은 “매물은 부족하고 집값 상승세에 대한 기대감은 큰 상황에서 주요 지역에서 나오는 신고가가 평균 매매가를 계속 밀어올린 것”이라며 “서울 지역 내에서도 강남 3구 혹은 한강벨트를 중심으로 한 초양극화가 계속 되고 있다”고 말했다.