분상제 예외 길 열렸다…동자동·영등포 '쪽방촌 정비사업' 새 국면 들어서나

▲서울 중구 동자동 쪽방촌 (뉴시스)

도심 속 대표적 주거 취약지로 꼽히는 쪽방 밀집지역 정비사업에 변화의 계기가 마련됐다. 그동안 사업 추진의 걸림돌로 지적돼 온 분양가 상한제 규제가 완화되면서다. 서울 영등포구와 용산구, 대전역 일대 쪽방촌 정비사업이 새로운 국면을 맞을 전망이다.

18일 정치권과 업계에 따르면 국회는 15일 본회의에서 이연희 더불어민주당 의원이 대표 발의한 ‘주택법 일부개정법률안’을 의결했다. 개정안은 쪽방 밀집지역을 포함한 공공주택사업에 대해 분양가 상한제 적용을 제외할 수 있도록 하는 내용을 골자로 한다.

그간 쪽방촌 정비사업은 도심 입지에 따른 높은 토지가격과 임시 이주시설 조성비 등 막대한 사업비 부담으로 사업성 확보에 어려움을 겪었다. 여기에 분양가 상한제가 적용되면서 일반분양가는 낮게 제한되는 반면 토지 등 소유자에게 제공되는 현물보상(우선 분양) 가격은 사업성 확보를 위해 상대적으로 높아져 원주민 분양가가 일반분양가보다 비싸지는 이른바 ‘분양가 역전’ 현상이 반복됐다.

박재유 국회 국토교통위원회 수석전문위원은 법안 검토보고서에서 “분양가 역전 현상을 방지함으로써 현물보상을 통한 토지등소유자의 안정적인 재정착을 지원하고 공공주택사업이 보다 신속하게 추진되는 긍정적인 효과가 기대된다”고 분석했다.

이번 개정안의 직접적인 적용 대상은 현재 공공주택지구 조성사업이 진행 중인 영등포역·서울역(동자동)·대전역 인근 쪽방촌 3곳이다.

서울 영등포구에 따르면 영등포 쪽방촌은 9849㎡ 부지에 용적률 800%를 적용한 주상복합시설로 개발된다. 최근 지구계획 변경을 통해 공급 가구 수가 기존 782가구에서 797가구로 소폭 늘었다. 분양 물량은 총 336가구로 공공분양 193가구, 일반분양 139가구이며 입주 시기는 2030년으로 계획돼 있다.

서울 용산구 동자동 일대는 문재인 정부 시절인 2021년 국토교통부가 공공주도로 개발해 임대주택 1250가구, 분양주택 200가구 등 공공주택 1450가구와 민간분양 960가구를 포함한 총 2410가구를 공급하겠다고 발표한 지역이다. 다만 공공개발 방식에 대한 토지 소유주 반발이 이어지면서 사업은 4년째 제자리걸음을 해왔다. 최근 국토부와 한국토지주택공사(LH)가 소유주 설득에 나서며 논의가 재개된 것으로 알려졌다.

대전역 쪽방촌은 2만6661㎡ 부지에 공공임대주택 700가구와 공공·민간 분양주택 700가구 등 총 1400가구를 공급하는 사업이다. 2020년 공공주택지구 지정 이후 추가 보상 문제 등에 부딪혀 사업 추진이 더뎠지만, 최근 보상 절차에 합의하면서 2032년 입주를 목표로 후속 절차가 진행되고 있다.

전문가들은 이번 개정안이 쪽방촌 정비사업의 사업성 부담을 일부 덜어주는 계기가 될 것으로 보고 있다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “쪽방촌 정비사업에서 분양가 상한제 적용을 제외한 것은 방향 자체는 맞다고 본다”며 “재개발·정비사업은 수익 구조가 성립돼야 사업이 진행되고 그래야 쪽방촌 거주자들에게도 실질적인 혜택이 돌아갈 수 있기 때문”이라고 평가했다.

다만 사업이 곧바로 본궤도에 오르기는 쉽지 않다고 내다봤다. 김 교수는 “분양가 상한제를 제외한다고 해서 사업성이 곧바로 획기적으로 개선될지는 지켜볼 필요가 있다”며 “서울시 내에서 용적률 상향이나 공공기여 완화 등 각종 인센티브를 줘도 비례율이 1.0을 넘지 못하는 사업장이 적지 않다”고 설명했다.