STO 시장 성패 가를 첫 시험대는 유동성…리츠 사례의 시사점

리츠 시장 거래 위축이 남긴 유동성 과제
부동산 STO, 수익 구조·투명성에서 답 찾아야
제도권 편입 앞둔 STO 시장, 초기 유동성 확보가 관건

(구글 노트북LM)

국내 부동산투자회사(리츠·REITs) 시장이 거래 부진과 투자자 신뢰 약화로 침체 국면에 머물고 있다. 실물자산 기반 간접투자 상품이라는 점에서 리츠와 유사한 성격을 지닌 부동산 토큰증권(STO) 역시 제도화를 앞두고 같은 과제를 마주하고 있다는 지적이 나온다. 전문가들은 리츠 시장의 한계를 STO 시장의 ‘교훈’으로 삼아야 한다며, 투명성 제고와 수익 구조 다변화, 초기 유동성 확보가 핵심이라고 강조한다.

7일 한국거래소에 따르면 유가증권시장에 상장된 리츠 종목 가운데 시가총액 상위 10개 종목을 유동 시가총액 기준으로 가중해 산출한 KRX리츠TOP10 지수는 최근 1개월간 KRX지수 중 거래대금이 가장 적었다. 또 다른 리츠 관련 지수 KRX프라임오피스 리츠와 KRX부동산리츠인프라 지수 역시 거래대금 기준 최하위에 머물렀다.

리츠는 법인이 부동산을 보유하고 자산관리회사에 운용을 위탁하며, 투자자는 해당 법인의 지분을 보유하는 구조의 간접투자 상품이다. 실물 자산을 기반으로 한다는 점에서 STO, 특히 부동산을 기초 자산으로 한 부동산 STO와 유사한 성격을 띤다. STO는 수익증권이기 때문에 구조적인 차이는 있지만, 2018년 공모리츠 활성화 정책 도입 이후 제도화와 시장 연착륙을 거친 리츠는 제도화를 앞둔 STO 시장의 중요한 참고 사례로 거론된다.

자본시장연구원은 상장 리츠의 부진 원인으로 부동산 시장 침체와 함께 정보 접근성 부족에 따른 투자자 신뢰 저하를 지목했다. 특히 자산 정보의 투명성과 접근성이 낮아 리츠 자산관리회사와 투자자 간 정보 비대칭이 심화했고, 이로 인해 상장 리츠 시장 전반에 대한 불신이 확대됐다는 분석이다.

다만 리츠 시장의 침체가 곧바로 제도 설계의 실패를 의미하는 것은 아니라는 평가도 나온다. 그런데도 투자자 신뢰 확보와 유동성 관리가 미흡할 경우, 제도화 이후에도 시장이 빠르게 위축될 수 있다는 점을 리츠 사례가 보여주고 있다는 분석이다. 이는 제도화를 앞둔 부동산 STO 시장에 중요한 시사점을 제공한다.

전문가들은 부동산 STO가 리츠의 전철을 밟지 않기 위해서는 임대료 수익에 의존하는 구조에서 벗어나 수익원을 다변화하고 높은 수준의 정보 투명성을 확보해 투자자 신뢰를 구축해야 한다고 제언한다. 구체적인 방안으로는 매출의 일정 비율을 배분하는 구조나 영업 성과와 연동한 수익 모델 등 STO 특유의 유연한 설계 가능성이 거론된다.

아울러 STO 시장의 안착을 위해서는 초기 유동성 형성이 핵심 과제로 꼽힌다. 조정현 IBK투자증권 연구원은 “새로운 투자 플랫폼의 성패는 초기 유동성 확보 여부에 달려 있다”라며 “유동성이 부족한 시장에서는 가격 발견 기능이 제대로 작동하기 어렵고, 초기 단계에서는 검증된 자산을 중심으로 한 시장 활성화 전략이 합리적”이라고 말했다.

이어 “부동산 STO는 리츠를 대체하기보다는 보완하는 성격을 지니는 만큼, 동일한 자산을 담더라도 리츠가 제공하지 못했던 차별화된 수익 구조와 투자 경험을 제시할 수 있는지가 핵심적인 성립 조건이 될 것”이라고 덧붙였다.

한편 현재 STO는 관련 전자증권법과 자본시장법 개정안이 국회 정무위원회 법안심사소위를 통과하며 제도화에 한 걸음 더 다가섰다. 현재 본회의 통과와 시행령 등 하위 규정 정비를 앞두고 있으며, 업계에서는 올해 상반기 중 정식 유통 플랫폼 인가와 공모형 STO 상품 출시가 본격화될 것으로 내다보고 있다.