젊은이들이 살고 싶은 도시 쾰른…주택공급 어떻게 하나 봤더니 [선진 주택시장에 배운다①]

집·일자리·공세권을 한 번에

늘어나는 인구와 치솟는 임대료 속에서 독일 주요 도시들이 주택 공급 전략을 재정비하고 있다. 쾰른시는 장기 도시 전략을 통해 주거 공급을 단순한 ‘물량 확대’가 아닌 일자리·교통·녹지를 아우르는 도시 구조 개편의 문제로 접근하고 있다.

29일 독일 쾰른시에 따르면 시는 중장기 도시 전략인 ‘쾰른 2030+ 전망’을 통해 저렴하면서도 다양한 형태의 주거를 안정적으로 공급하는 것을 목표로 하고 있다. 단순히 집을 공급하는 것을 넘어 주거와 일자리, 녹지, 교통을 함께 설계해 ‘살기 좋은 도시’를 구현하겠다는 게 핵심 전략이다.

이 같은 정책 방향은 최근 방문한 쾰른 남부 주택 개발 현장에서 고스란히 드러났다. 라인강을 따라 조성 중인 공사 현장에는 대형 크레인과 건설 장비가 늘어서 있었고, 주변으로는 기존 주거지와 녹지가 자연스럽게 맞닿아 있었다. 아직 공사가 본격화되지는 않았지만, 향후 대규모 개발을 예고하듯 초읽기에 들어간 모습이었다.

이 일대에서 추진 중인 대표 사업이 ‘파크슈타트 쥐트(Parkstadt Süd)’ 프로젝트다. 기존 도매시장(Großmarkt) 부지 등을 활용해 주거·업무·상업·녹지를 결합한 복합 도시로 재편하는 장기 도심 재생 사업으로, 쾰른시 주택 공급 정책의 핵심 축으로 꼽힌다. 이를 통해 주거 기능에만 치우치지 않은 ‘생활권 단위의 도시 재편’을 구현한다는 구상이다.

쾰른시와 프로젝트 공식 자료에 따르면 파크슈타트 쥐트에는 약 3300~3500가구의 신규 주택이 단계적으로 공급될 예정이다. 독일 대도시 평균 가구당 인원(약 2.0~2.5명)을 적용할 경우, 완공 시 약 7000~9000명 규모의 신규 거주 인구를 수용할 수 있을 것으로 추산된다. 또 4000~4500개의 일자리를 창출할 계획이며, 무엇보다 기후 변화에 대응할 수 있는 지속 가능한 도시 환경을 조성하는 게 목표다.

▲라인강을 따라 조성될 주택공급 지구. (김지영 기자 kjy42)

다만 한국처럼 추진 속도는 장기전에 가까워 도시계획 수립과 기반시설 조성, 단계별 분양·임대가 순차적으로 진행돼 공급 마무리까지는 10~15년이 소요될 것으로 예상된다.

쾰른시가 이처럼 공급에 적극적인 건 이 도시가 독일 내에서도 젊은층이 선호하는 대표 지역인 만큼 인구가 계속해서 늘고 있어서다. 현지 추정에 따르면 이민자 유입 등으로 올해 쾰른 인구는 약 115만 명에 이를 것으로 전망된다.

반면 공급은 수요를 쫓아가지 못하며 코로나19 이후 임대료는 치솟는 실정이다. 공공임대주택인 ‘사회주택’ 발달로 선진국 중에서도 안정적인 집값을 자랑했던 과거가 무색한 상황인 셈이다. 독일 부동산 투자·리서치 기업 인베스트로파(Investropa)에 따르면 쾰른 중심부 고급 주거지의 월 임대료는 최근 5년간 연평균 6% 안팎의 상승률을 기록했다.

실제로 최근 독일 전역에서는 이민자 증가와 임차인 보호 중심의 제도 설계가 맞물리며 예상치 못한 부작용도 나타나고 있다. 임대료 상한제(Mietpreisbremse)와 강력한 세입자 권리 보호로 인해 집주인들이 임대 리스크를 회피하려는 경향이 뚜렷해지고 있어서다. 실제로 쾰른을 비롯한 베를린, 뮌헨 등 대도시에서는 집을 보유하고도 임대를 내놓지 않고 장기간 공실로 두는 사례가 늘고 있다는 게 현지 부동산 업계의 전언이다.

특히 최근 수년간 이민자 유입이 급증하면서 사회주택 배정이 이민자 중심으로 이뤄지고, 기존 민간 임대시장은 규제 부담이 커졌다는 인식이 확산되고 있다. 이로 인해 일부 집주인들은 임대 대신 매각을 선택하거나, 아예 시장에 공급하지 않고 관망하는 전략을 택하고 있다. 공급 부족이 오히려 심화되는 구조적 악순환이 형성되고 있다는 분석도 나온다.

이에 따라 시 차원의 공급이 중요해진 가운데 쾰른시는 도심 남부와 북부 등 외곽 지역으로 주택 공급을 분산하는 전략을 택한 것으로 보인다. 북부 호르바일러(Chorweiler) 지구에서도 약 3000~3500가구 규모의 신규 주택 공급이 추진 중이며, 주거 기능과 함께 공공시설과 사회·문화·교육 인프라 조성이 병행되고 있다.

쾰른에서 만난 50대 남성 토비아즈(Tobias) 씨는 “쾰른은 젊은층과 학생들이 선호하는 도시지만, 주택은 주로 중장년층 이상이 소유한 구조”라며 “이 가운데 주거 복지 정책은 이민자 위주여서 독일 청년층을 위한 주택 공급의 중요성이 커지고 있다”고 말했다.

▲독일 쾰른 남부 주택공급 지구 공사 현장. (김지영 기자 kjy42)