자금조달부터 정비사업까지⋯2026년 달라지는 부동산 제도는?

▲서울 시내 한 부동산에 붙은 매물 게시판. (사진제공=연합뉴스)

올해 부동산 시장은 이재명 정부 출범 이후 굵직한 정책이 잇따라 나오며 적잖은 혼선을 겪었다. 집값 안정에 무게를 둔 제도 정비가 이어진 가운데, 내년부터는 거래·대출·세제·정비사업 전반에 걸쳐 변화가 본격화된다.

31일 부동산 업계에 따르면 내년 1월부터 공인중개업자의 주택 매매계약 신고 관리가 한층 강화된다. 공인중개사는 주택 매매계약 신고 시 계약서뿐 아니라 계약금 입금 증빙자료까지 제출해야 한다. 그동안 별도의 증빙 제출 의무가 없어 실거래가 부풀리기 등 시장 교란 행위가 발생한다는 지적이 이어진 데 따른 조치다.

주택 구매자의 자금조달계획서도 개정된다. 자금조달계획서는 규제지역 내 주택을 구입하거나, 비규제지역이라도 6억 원을 초과하는 주택을 매수할 경우 취득 자금의 조달 경로를 지자체에 신고하는 서류다. 현재는 금융기관 예금액, 주식·채권 매각 대금, 증여·상속, 현금 등 기타 자금, 부동산 처분대금 등을 기재하면 되지만 내년부터는 가상자산(가상화폐) 매각 대금 항목이 추가된다.

증여·상속 자금의 경우 금액과 함께 증여세·상속세 납부 여부를 명확히 기재해야 하며, 차입금 항목도 세분화된다. 지금까지는 주택담보대출과 신용대출을 제외한 차입금을 ‘그 밖의 대출’로 묶어 신고했지만 앞으로는 사업자 대출을 별도로 표시해야 한다. 아울러 자금조달계획서와 증빙서류 제출 의무 대상도 확대돼 기존 투기과열지구에 더해 토지거래허가구역까지 규제 범위에 포함된다.

무주택자를 대상으로 한 월세 세액공제 혜택도 넓어진다. 올해까지는 가구 단위 연소득 8000만 원 이하 무주택 세대주를 대상으로 연간 월세액 1000만 원 한도에서 15~17%의 세액공제를 적용했지만, 내년부터는 이른바 ‘주말 부부’처럼 각각 무주택 근로자인 경우에도 공제를 받을 수 있게 된다.

정비사업 이주자를 위한 금융 지원도 보완된다. 재건축 사업장에서 이주하는 조합원과 세입자에게도 버팀목 전세자금대출이 적용된다. 소득 요건은 부부 합산 연소득 5000만 원 이하를 기준으로 하되 다자녀 가구는 6000만 원, 신혼부부는 7500만 원까지 허용된다.

내년 2월부터는 소규모주택정비사업 규제 완화도 시행된다. 가로구역 기준이 개선돼 공원·주차장 등 예정 기반시설 계획을 제출한 경우에도 사업 추진이 가능해진다. 신탁업자의 사업시행자 참여 요건 역시 완화돼 기존 토지 신탁 요건을 삭제하고 토지등소유자 과반 추천이나 조합설립 동의 요건만 충족하면 된다.

기반시설이나 공동이용시설을 제공하는 사업에는 용적률 인센티브도 적용된다. 법적 상한의 최대 1.2배까지 용적률을 허용해 사업성을 보완하고 임대주택 인수가격 기준은 표준건축비에서 기본형건축비의 50% 이상으로 조정된다.

외국인 주택 거래에 대한 관리도 강화된다. 내년 2월 10일부터 부동산거래신고법 시행령이 개정·시행되면서 외국인이 토지거래허가구역 내 주택을 매수할 경우 자금조달계획서와 관련 입증 서류 제출이 의무화된다.

주택임대관리업에 대한 관리 기준도 달라진다. 그동안 단독주택과 공동주택을 구분해 각각 일정 규모 이상일 때만 등록 의무를 부과했지만 앞으로는 단독주택·공동주택·준주택(임대형 기숙사·오피스텔)을 합산해 기준을 적용한다. 이에 따라 100가구 이상은 자기관리형, 300가구 이상은 위탁관리형 주택임대관리업으로 등록해야 한다.

이와 함께 내년 4월부터는 주택담보대출 금액에 따라 주택신용보증기금 출연요율이 차등 적용된다. 대출액이 클수록 출연요율을 높이고 소액 대출에는 부담을 낮추는 구조다. 평균 대출액 이하에는 0.05%, 평균 대출액 초과~2배 이내에는 0.25%, 평균 대출액의 2배를 넘는 경우에는 0.30%의 출연요율이 적용될 예정이다.