[시론] ‘부동산 경매’ 기회만큼 리스크도 커

이주현 지지옥션 전문위원(선임연구원)

부동산 경매는 채무자가 빚을 갚지 못했을 때 법원이 부동산을 강제로 매각하고, 그 대금을 채권자에게 배분하는 절차다. 이는 민사집행법에 따라 정해진 순서대로 진행되고, 매도인과 매수인의 협상으로 가격이 결정되는 매매시장과 달리 경쟁입찰 방식으로 가격이 결정된다. 경매를 통해 부동산을 매입해본 경험이 있는 사람들은 이후 새로운 부동산을 찾을 때도 자연스럽게 경매물건부터 살펴보곤 한다. 그만큼 경매시장에서 얻을 수 있는 기회가 크기 때문이다.

가장 큰 기회는 역시 가격 경쟁력이다. 감정가를 기준으로 입찰이 시작되지만, 한 번 유찰될 때마다 20~30%씩 최저입찰가격이 내려간다. 예를 들어 감정가 10억 원인 아파트가 한 번 유찰되면 8억원, 두 번 유찰되면 6억4000만 원부터 입찰이 시작된다. 따라서 유찰제도가 단계적으로 가격을 낮추기 때문에 매매가격보다 훨씬 할인된 가격으로 매입할 수 있는 기회가 만들어진다.

초보자는 명도부담 작은 물건 선택을

또 다른 기회는 규제지역과 상관 없다는 점이다. 현재 서울시 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 지정된 상태지만, 이 지역의 부동산이라도 경매로 취득할 경우에는 별도의 허가를 받을 필요가 없고, 실거주 의무 역시 적용되지 않는다. 또 세금 측면에서도 이점이 있다. 취득세는 낙찰가 기준으로 산정되기 때문에 시세보다 낮은 금액에 낙찰될수록 절감 효과가 커지기 때문이다.

물론 경매가 기회만 있는 시장은 아니며, 다양한 리스크도 함께 존재한다. 대표적인 위험은 권리관계의 함정이다. 등기부등본에 기재된 권리 중에서 매각으로 소멸하지 않는 권리가 있을 수 있고, 주택이나 상가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 상황도 발생할 수 있다. 따라서 경매절차나 권리분석에 대한 기본적 이해를 갖춘 상태에서 접근하는 것이 무엇보다 안전하다.

또 하나는 명도에 대한 부담이다. 인도명령신청 등을 통해 법적으로 부동산 인도절차가 보장되지만, 실제 과정에서는 치열한 협의과정이 필요하고, 경우에 따라 적절한 이사비 지원이 요구되기도 한다. 이 부분이 경매시장 진입을 주저하게 만드는 요소 중 하나다. 따라서 초보자라면 명도 부담이 작은 경매물건을 선택하는 것도 하나의 전략이 될 수 있다. 예를 들어 임차인이 경매절차에서 보증금을 전액 회수할 수 있는 경우가 이에 해당한다. 그 외에도 연체 관리비나 시설 수리비 처럼 예상치 못한 추가비용도 발생할 수 있으므로 입찰 전 충분히 감안해야 한다.

규제강화 시기엔 여유자금으로 접근

시장을 꾸준히 관찰하고 정책 변화에 맞춰 전략을 조정하는 것도 필요하다. 지금처럼 아파트 시장이 국지적으로 과열된 곳에서는 큰 폭의 할인율을 기대하기 어렵다. 가격 상승세와 매매시장 매물 감소세가 겹치면 경매시장은 더욱 주목받을 수밖에 없고 경쟁률도 높아지기 마련이다. 즉 지역에 따라 낙찰가율과 할인폭이 달라질 수밖에 없다. 또 가격 상승기에는 소형 아파트가 먼저 강세를 보이고, 중대형은 일정기간 후행하는 경향이 있다. 이러한 흐름을 감안해 자신이 원하는 지역과 면적에 따라 낙찰가율이나 할인폭을 조정하는 것이 효율적이다.

자금 계획은 더욱 철저해야 한다. 최근 대출규제가 강화되면서 예상보다 한도가 줄어드는 사례가 적지 않다. 정해진 기한에 잔금을 납부하지 못하면 입찰보증금을 돌려받지 못하므로 각별한 주의가 필요하다. 근저당권 말소 조건부 전세자금대출 제한 등으로 임대계획에 차질이 생기는 경우도 있다. 따라서 규제강화 국면에서는 여유 있는 자금을 바탕으로 접근하는 것이 안전하다.