토허제 효과?...외국인, 수도권 집합건물 매수 규제 두 달 만에 40% 감소

▲서울 중구 남산에서 바라본 도심 아파트 모습. (뉴시스)

정부의 외국인 토지거래하거구역(토허구역) 지정이 8월 말 시행된 이후 수도권 외국인의 집합건물(아파트, 빌라, 오피스텔 등) 매수가 두 달 만에 40% 가까이 감소한 것으로 나타났다. 규제 직전 집중됐던 외국인 거래가 해소되며 시장 흐름이 과열 이전 수준으로 정상화하는 모습이라는 분석이 나온다.

3일 등기정보광장 소유권이전등기(매매) 현황을 분석한 결과, 수도권 외국인 집합건물 매수자 수는 10월 652명으로 집계됐다. 이는 외국인 토허구역이 도입되기 직전인 8월 1051명보다 38% 감소한 수치다.

올해 수도권에서 집합건물을 매수한 외국인은 1월(606명)부터 8월(1051명)까지 7개월 연속 늘어났다. 하지만 토지거래허가제가 본격 시행된 이후 수도권에서 집합건물을 매수한 외국인은 9월 976명, 지난달 652명으로 두 달 연속 감소했다.

최근 4개년을 비교해도 이러한 정상화 흐름이 확인된다. 수도권 10월 외국인 매입자 수는 2022년 562명, 2023년 881명, 2024년 934명으로 증가 추세였으나 올해는 감소세로 돌아섰다.

국적별로 보면 중국인이 8월 601명에서 10월 431명으로 28.3%(170명) 줄었다. 이어 미국인이 247명에서 110명으로 55.5%(137명), 캐나다인이 53명에서 31명으로 50.9%(27명) 등 순이다.

지역별로는 감소 폭과 전년 대비 흐름은 차이가 나타났다. 서울은 8월 177명에서 10월 154명으로 13%(23명) 소폭 감소에 그쳤다. 전년 10월(179명)과 비교해도 14% 줄어든 것으로 조정 폭은 크지 않았다.

인천은 8월 368명→10월 157명으로 57% 감소해 전월 대비 감소율은 가장 높았지만 서울과 마찬가지로 전년 10월(165명)과 비교하면 5% 감소에 그쳐 연중 흐름과 크게 다르지 않았다.

수도권에서 외국인 집합건물 거래가 가장 많은 경기도는 감소량이 뚜렷했다. 8월 572명에서 10월 341명으로 40% 줄었고 지난해 같은 기간(590명)과 비교하면 42% 감소했다.

외국인 토허구역 지정은 주택담보대출 한도를 6억 원으로 묶는 6·27 대출 규제 이후 상대적으로 규제에서 자유로운 외국인과 국민 간 형평성이 맞지 않는다는 지적에 따라 8월 26일부터 시행됐다. 서울 전역과 인천 중구·부평구·계양구 등 7개 시·군, 경기 수원·성남·고양·용인 등 23개 시·군에서 시행 중이다.

대한민국 국적이 아닌 개인, 외국 법인, 외국 정부가 해당 허가구역 내에서 전용면적 6㎡ 이상의 주택을 매수할 때에는 계약 전 시·군·구의 허가를 받아야 한다. 아파트를 비롯해 단독주택, 다가구주택, 연립주택이 모두 해당되며 오피스텔은 제외된다.

전문가들은 외국인 매수세 하락을 토허구역 지정에 따른 단순한 급락으로 해석하기보다 올해 들어 나타난 이례적 급증 이후의 정상화 과정으로 보는 것이 더 타당하다고 분석한다.

송승현 도시와경제 대표는 “외국인 거래가 일시적으로 급증한 것은 집값 상승 기대감과 규제 직전 거래 쏠림이 겹친 영향”이라며 “9·10월 조정이 토허제의 직접적 효과만이라고 단정하기보다는 과열 구간 이후의 조정과 실거주 중심 수요 제한이 복합적으로 나타난 결과”라고 설명했다.

그는 “토허제가 시행되면서 외국인이 주택을 매입하기 위해 반드시 실거주 요건을 갖춰야 하는 만큼 어느 정도 거래 위축은 불가피하다”며 “다만 서울은 투자 중심 시장인 반면 경기권은 공장·산업단지 등이 많은 실거주 시장 특성이 강해 규제 도입이 실거주 수요의 추가 확대를 제한하는 측면도 있다”고 덧붙였다.