NH투자 "ESR켄달스퀘어리츠, 포트폴리오 재편 효과로 수익성 개선”

(출처=NH투자증권)

ESR켄달스퀘어리츠에 대해 NH투자증권이 26일 투자의견 ‘매수(Buy)’와 목표주가 6500원을 유지했다. 비효율 자산을 정리하고 동남권·충청권 중심으로 우량 물류센터를 새로 담으며 포트폴리오 질을 끌어올리고 있다는 판단이다.

이은상 NH투자증권 연구원은 “이천4 펀드 자산을 매각해 약 15% 수익을 실현하고, 천안1·이천9·이천1 등 실물 물류센터를 새로 편입했다”며 “가치 제고 효과가 제한적인 펀드보유 자산을 우선 매각하고, 수급이 안정적인 권역 중심으로 재배치해 중장기 경쟁력을 강화하고 있다”고 설명했다.

고가 매각, 저가 매입 전략은 곧바로 수익성 개선으로 이어지고 있다. 이천4 매각 자본환원율은 4.8%, 신규 매입 자산의 Cap Rate은 약 5.5%로, 동일 자본 대비 평균 NOI(순영업이익) 수익률이 약 70bp(0.7%포인트) 상승했다. 이 연구원은 “높은 Cap Rate 자산을 들여오면서 향후 재평가 과정에서 NAV(순자산가치) 성장도 기대된다”고 평가했다.

현금 유보율을 높이는 과정에서 배당 추정치는 소폭 낮아졌으나, 이는 향후 유상증자 부담을 줄이기 위한 조치다. 이 연구원은 “ESR켄달스퀘어리츠의 내년 시가배당률이 약 6% 수준으로 동종 리츠 대비 무난한 수준”이라고 평가했다.