집값은 오르는데 한도는 후퇴…실수요자 '이중 압박'

"연봉 1억 넘어도 부족"⋯ 갈아타기·첫 매수 동시 멈춤

(사진=뉴시스)

정부의 잇단 대출 규제로 수도권 실수요자들이 '대출 절벽'에 몰렸다. 총부채원리금상환비율(DSR) 상향과 담보인정비율(LTV) 축소가 겹치며 주택담보대출 한도가 5개월 만에 20%가량 줄자 은행 영업창구에는 적용 기준과 예외 요건을 묻는 문의가 쏟아지고 있다.

19일 금융권에 따르면 주담대 만기 단축과 스트레스 DSR 가산금리 상향, 규제지역 확대가 동시에 작동하면서 대출 가능액이 빠르게 줄고 있다.

중학생 자녀 교육을 위해 경기도에서 서울 양천구 20억 원대 아파트로 ‘갈아타기’를 알아보던 맞벌이 부부(합산 연소득 1억6000만 원)는 규제 이후 계획을 접었다. 6·27 이전엔 DSR 40%·LTV 70% 기준으로 약 10억3000만 원까지 가능하다는 안내를 받았지만 6·27 이후 '수도권 주담대 상한 6억 원'이 발목을 잡았다.

10·15 이후 서울 전역 LTV 40%와 스트레스 DSR 가산금리(+3%포인트)가 동시에 적용되며 실질 한도는 약 4억 원으로 더 낮아졌다. 부채가 없어도 몇 달 새 한도가 반 토막 난 셈이다.

서울 강서구 9억3000만 원대 아파트를 알아보던 한 신혼부부는 규제 이전엔 6억5000만 원 이상이 나오던 한도가 이제 5억 원 수준으로 줄었다. '생애최초 특례'가 적용돼도 최종 한도는 DSR이 사실상 결정하는 구조가 굳어졌기 때문이다.

은행 창구의 혼선도 커지고 있다. 10·15 발표 뒤에는 △생애최초도 한도 '구간 차등' 대상인지 △LTV 40%가 구입자금에만 적용되는지 △대환·생활안정자금에도 동일 기준이 적용되는지 등을 묻는 문의가 쏟아지고 있다.

이런 가운데 수도권에서 매매가 15억 원 초과 시 주담대 상한이 최대 4억 원으로 제한돼 직주근접·교육 여건을 이유로 중대형을 검토하던 수요가 발을 빼고 있다.

시중은행 관계자는 "담보가치가 커졌는데 한도가 줄었다는 민원이 많다"며 "가격 구간·규제지역·DSR 가산 하한이 동시에 작동하면서 동일 소득이어도 수천만~수억 원 차이가 난다"고 말했다.

비주택 담보대출 기준은 정부의 초기 안내가 뒤늦게 정정되며 혼선을 키웠다. 토지거래허가구역 내 오피스텔·상가 등 비주택 담보대출 LTV가 40%로 낮아진다는 공지가 나왔지만, 최종적으로는 70% 유지로 정리됐다.

금융권은 단기간 중첩 규제로 실수요자의 자금 설계 수정이 불가피하다고 본다. 가격 구간, 만기, 스트레스 DSR 가산, LTV 적용 범위를 사전 점검하고, 자기자본 확대·잔금 일정 조정·대체 담보 활용 등 보수적 시나리오를 병행하라는 조언이 나온다.

시중은행 관계자는 "정책 목적은 집값 안정이지만 시장 혼선을 줄이려면 예외·적용 시점 등 실행 가이드를 촘촘히 해야 한다"고 말했다.