iM證 “부동산PF 건전성 관리 강화…자기자본 비율 20% 점진적 상향 필요”

▲<YONHAP PHOTO-3168> 주담대 6억 제한. 아파트 대출 감소 타격 규모는? (서울=연합뉴스) 서대연 기자 = 정부가 6억원 이상 주택담보대출을 금지하는 초고강도 대출 규제를 시행하며 서울 아파트의 74%, 18개 구의 대출 감소 타격이 있을 것으로 보이는 가운데 29일 서울 시내 아파트 단지의 모습. 이날 부동산R114의 수도권 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과, 주택담보대출의 여신한도가 6억원으로 제한되면서 서울 전체 25개 구 가운데 18개 구의 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 예상됐다. 가구 수로는 서울 시내 임대아파트를 제외한 전체 재고아파트 약 171만7천384가구의 74%에 해당하는 총 127만6천257가구(임대아파트 제외)가 타격을 받는다. 2025.6.29 [e-mail]/2025-06-29 15:12:36/<저작권자 ⓒ 1980-2025 ㈜연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지, AI 학습 및 활용 금지> (사진제공=연합뉴스)

iM증권은 2일 보고서를 통해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가와 부실 익스포져(위험노출액)가 점진적으로 축소 중이라고 건전성 관리 동향을 점검했다.

보고서에 따르면 작년 도입된 새로운 사업성 평가 기준에 따라 올해 상반기까지 총 5차례의 평가가 완료됐다. 상반기 말 기준 부동산PF 전체 익스포져는 186조6000억 원으로 집계돼 전 분기 대비 4조1000억 원, 전년 동기 대비 29조9000억 원 줄었다.

특히 2024년 9월부터 모든 사업장을 대상으로 평가가 확대되면서 부실 PF 정리가 가속화됐다. 유의여신과 부실우려여신 규모는 각각 6조2000억 원, 14조6000억 원으로 전기 대비 각각 4000억 원, 8000억 원 감소했다. 이승재 iM증권 연구원은 "질서 있는 정리 기조가 유지되고 있다는 점에서 긍정적"이라면서도 "부동산시장 양극화로 인한 잠재 리스크는 여전히 상존한다"고 지적했다.

연체율은 전체 금융권 기준으로 4.39%로 0.11%포인트(p) 낮아졌으나, 증권(브릿지론 52.37%, 본PF 18.67%)과 여전사(브릿지론 12.03%, 본PF 3.41%) 등 일부 업권은 지속적 관리가 필요하다고 강조했다. 토지담보대출(토담대) 연체율도 29.97%에 달해 저축은행과 여전사, 상호금융권의 모니터링 강화 필요성을 제기했다.

건전성 제도 개선 논의도 이어지고 있다. 금융당국과 건설업계는 최근 간담회에서 △시행사 자기자본비율 상향(현행 3%→20%) △업권별 건전성 규제 정비 △PF 거액신용규제 도입 등을 논의했다. KDI는 자기자본비율을 20%까지 확대할 경우 사업비 절감과 준공 리스크 완화 효과가 있다는 분석을 내놨다.

다만 영세 시행사의 사업 참여 제한 가능성과 PF 위축 우려도 나온다. 이 연구원은 "미국(33%), 일본(30%), 호주(40%) 등 주요국 대비 20%는 여전히 낮은 수준"이라며 "중장기적으로 자기자본비율을 높여가는 방향은 국제적 리스크 관리 흐름에 부합한다"고 설명했다.