[집땅지성] 집값 상승 불가피… 상급지·대단지 쏠림 심화

2025년 4분기부터 내년까지 집값은 상승 흐름이 불가피하다는 전망이 나왔다. 공급 절벽이 현실화하는 가운데 상급지·대단지 중심의 양극화가 더욱 심해질 것이란 분석이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 17일 유튜브 채널 ‘이투데이TV 집땅지성’(연출 황이안)에 출연해 “서울은 이미 공급 절벽이 눈앞”이라며 “정부 통계상 내년 입주 물량이 2만 호로 잡혀 있지만, 청년·공공임대 등 일반 수요자가 접근하기 어려운 물량이 많아 실제 체감 가능한 물량은 1만 호대 중반에 불과하다”고 말했다. 그는 “천 세대 이상의 대단지·브랜드 아파트는 손에 꼽히고, 2026년에는 단 한 세대도 입주하지 않는 지자체가 절반에 이를 것”이라고 지적했다.

김제경 소장은 “수요 억제 위주의 정책은 구조적 한계가 크다”며 “전세의 월세화, 상급지 쏠림 가속 등 부작용만 키우는 효과가 난다”고 했다. 이어 “3기 신도시도 2018년 발표 이후 사전청약을 거쳤지만 토지 확보 지연으로 상당수가 포기됐고, 입주 시점조차 불확실하다”며 “재개발·재건축은 안전진단과 정비구역 지정만으로도 10~20년이 걸린다”고 덧붙였다.

정책 기류에 대해서도 회의적이다. 그는 “재건축 초과이익환수제 폐지나 규제 완화는 기대하기 어렵다”며 “지난 10년간 인허가 축소가 지금의 공급 절벽으로 돌아오고 있다”고 전했다.

투자 전략에 대해선 “싸고 좋은 건 없다”며 단순한 기준을 제시했다. 김 소장은 “매수 금액에 최소 5억~6억 원의 분담금을 더한 총매가가 향후 시세와 비교해 타당하면 투자할 수 있다”며 “잠원동처럼 분담금이 10억을 넘어도 시세가 이를 충분히 상쇄하면 투자가 가능하다. 반대로 청량리권 이문3구역처럼 8억대 진입이 가능하더라도 분담금을 감안해 총매가와 시세 여지를 비교해야 한다”고 강조했다.

그러면서 “결국 집값은 추석 이후 반등 국면에 들어갈 가능성이 높고, 양극화는 더 심해질 것”이라며 “정부는 실효성 있는 공급안을 내놔야 하고, 개인은 입지·소득 역량을 키워야 한다”고 말했다.

▲'집땅지성' 썸네일 이미지. (사진제공=이투데이TV)