전문가들 "불안심리 진정 기대⋯월세화·실수요자 부담 우려" [李정부 첫 부동산대책]

"마포·성동 등 갭투자 수요 다소 줄것…전·월세 매물 감소 가능성"
"LH 직접 시행 시 적자관리 관건…공급 기준 '착공'은 긍정적"

▲김윤덕 국토교통부 장관이 7일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 부동산관계장관회의에서 모두발언을 하고 있다. 조현호 기자 hyunho@

정부가 7일 발표한 '주택공급 확대방안'은 2030년까지 수도권에 135만 가구를 착공한다는 대규모 계획과 함께, 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 축소·전세대출 한도 축소 등 수요 억제책을 병행한 것이 특징이다.

전문가들은 공급 목표를 착공 기준으로 현실화한 점과 LH의 직접시행 등에 대해서는 긍정적인 평가를 내리면서도, 대출규제 강화로 전세의 월세화, 실수요자 부담 전가 등은 시장 불안 요인이 될 수 있다고 지적한다.

우리은행 남혁우 부동산 연구위원은 "이미 '6억 대출 제한'이라는 강력한 규제가 시행 중이라서 사실상 LTV 한도축소 효과는 이미 시장에 반영돼 있다"면서도 "앞으로 경기·서울 외곽 지역으로 확장된다면, 이미 시행중인 규제와 맞물려 수요가 감소할 것"으로 내다봤다.

정부는 8일부터 강남3구(강남·서초·송파)와 용산에 적용되는 주택담보대출 LTV를 현행 50%에서 40%로 강화하기로 했다. 매매가 12억~15억 원의 아파트가 영향을 받을 것으로 보인다. 또 주택·매매 임대사업자의 수도권 대출을 사실상 차단하고 전세보증기관마다 다른 1주택자의 전세대출 한도도 2억 원으로 일원화한다.

남 연구위원은 "마포, 성동, 강동, 동작구 등 서울 차선호 지역의 갭투자 수요는 다소 줄어들 것으로 보인다"며 "다만 시장 참여자 대부분이 실거주 목적의 매수에 나서고 있고 '똘똘한 한 채' 흐름 속에 1주택자 중심으로 시장이 재편된 점을 감안하면 갭투자 차원의 매매 수요 감소는 제한적일 것"이라고 분석했다.

그러면서 "임대차 시장에서는 보증부 월세를 선택하는 임차 수요가 늘면서 월세화가 가속화되고 전세 매물은 줄어들 것으로 예상된다"며 "집주인이 직접 거주로 전환하는 경우가 늘면 전반적인 전·월세 매물 감소 가능성도 크다"고 관측했다.

부동산 공급 계획에 있어서는 시장 안정을 이끌어내기 역부족이란 평가가 나온다. 사업 추진이 늦어지고 민간 공급이 뒷받침되지 못한다면 '말뿐인 대책'에 그칠 거란 지적이다.

정부는 평균적으로 연간 11만2000호를 추가로 착공할 계획이다. 수도권과 서울에 2030년까지 각각 134만9000호와 33만4000호를 착공하는 게 목표다.

대한건설정책 이은형 연구위원은 "얼마 동안 얼마를 공급하겠다는 계획은 이미 우리 사회에 익숙한 방식이어서 실현 가능성과 관계없이 시장 안정 효과는 제한적이다"며 "재건축 초과이익환수 완화 등 민간 공급 활성화 방안이 뒤따라야 한다"고 말했다.

이번 대책에서 '새로운 시도'로 평가받는 한국토지주택공사(LH)가 주택용지를 민간에 매각하지 않고 사업 시행자를 맡아 공급 속도를 높이고 물량을 늘리는 방안에 대해서도 기대와 우려가 교차한다.

이 연구위원은 "직접시행의 궁극적인 목표는 더 낮은 가격에 주택을 공급하겠다는 것"이라며 "생산자와 소비자를 직접 연결해 중간 마진을 없앤다는 홈쇼핑식 표현으로 이해하면 적절하다"고 설명했다.

다만 LH의 재정적 부담과 제한된 부지 활용 여건은 한계로 꼽힌다. KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "크게 위축된 민간 공급의 공백을 메우고, 분양가에 거품을 빼서 저렴한 주택을 공급하겠다는 취지"라면서도 "LH 조직 재정비, 재정 확대와 재무 건전성 강화 방안이 필요하다"고 제언했다.