[이법저법] 부동산 가계약금, 다시 돌려받을 방법 없을까요?

한용현 ‘법무법인(유한) 원’ 변호사

법조 기자들이 모여 우리 생활의 법률 상식을 친절하게 알려드립니다. 가사, 부동산, 소액 민사 등 분야에서 생활경제 중심으로 소소하지만 막상 맞닥트리면 당황할 수 있는 사건들, 이런 내용으로도 상담받을 수 있을까 싶은 다소 엉뚱한 주제도 기존 판례와 법리를 비교·분석하면서 재미있게 풀어드립니다.

(사진 출처 = 게티 이미지 뱅크)

최근 집을 구하러 다니다가 조급한 마음에 가계약금을 걸었습니다. 그런데 정말 마음에 드는 집을 뒤늦게 발견했습니다. 가계약금만 해도 수백만 원인데, 혹시 계약을 파기하고 가계약금을 돌려받을 수는 없는 걸까요?

법적으로 가계약금이란 어떤 것인지, 주의할 점은 무엇인지 한용현 법무법인 원 변호사와 함께 짚어봤습니다.

Q. 가계약금은 어떤 법률에 근거한 개념인가요?

A. 부동산 거래를 하다 보면 계약서 작성 전 가계약금이라 하여 매도인 또는 임대인에게 일정 금액을 미리 지급하는 경우가 있습니다. 이러한 가계약금은 계약금과 달리 실무 관행상 지급되는 것으로 법률상 개념은 아닙니다. 계약금은 민법 제565조에 해약금으로 추정된다는 내용과 해약금일 경우의 효력에 대해 명시적으로 규정되어 있지만, 가계약금이란 개념은 민법상 규정되어 있지 않습니다. 실무상 많이 쓰이는 개념인데, 법률에도 없고 판례상으로도 아직 법리가 확실히 정립되어 있지 않습니다. 계약금의 10~20% 내외를 가계약금으로 지급하는 관행상 금액이 소액이다 보니, 대부분의 분쟁이 소액사건으로 분류돼 판결이 이뤄지더라도 이유를 기재하지 않아도 되는 경우가 많습니다. 대법원까지 분쟁이 이어지는 사례도 드뭅니다.

Q. 가계약금은 대체 무엇인가요?

A. 최근 하급심 판례에서는 매매계약 또는 임대차계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로 본계약이 성립될 경우 매매대금 중 일부로 충당되고, 성립되지 않으면 원칙적으로 반환을 전제로 한 금전으로 정의하고 있습니다.

Q. 가계약금과 계약금의 차이는 무엇인가요?

A. 가계약금과 계약금의 가장 큰 차이는 ‘해약금’의 성격을 가지는지 여부입니다. 대법원은 “가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기와 경위, 당사자가 계약으로 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다”고 판시해 가계약금이 해약금으로 추정되지 않는다고 보고 있습니다.

즉 가계약금을 지급한 뒤 계약을 하지 않기로 했다면, 계약금과 달리 지급한 가계약금을 돌려받을 수 있는 것이 원칙입니다. 다만 가계약금 지급 당시 계약 조건이 모두 확정된 경우에는 지급된 가계약금을 계약금 일부로 볼 여지도 있으니 주의할 필요가 있습니다

Q. 가계약금 지급 시 유의점에 대해 알려주세요.

A. 가계약금은 법률상 정의가 존재하지 않다는 점에서 지급 당시의 경위와 당사자들의 합의 사항이 가장 중요합니다. 따라서 가계약금 지급 시에는 가계약금 수령자와의 사전 공감 후 가계약금인지 계약금 일부를 지급하는 것인지 명확히 특정해 지급하는 것이 중요합니다. 또 계약서 작성 이전에 지급되는 금액이라는 점에서 될 수 있으면 소액을 지급하는 것을 권장해 드립니다.

법률 자문해 주신 분…

▲ 한용현 법무법인 원 변호사

한용현 변호사는 대한변호사협회 인증 행정법 전문 변호사로 법무법인 원 공공행정팀에서 활동 중이며, 행정 이외에도 기업의 인수·합병(M&A), 건설·부동산 관련 자문 및 소송 업무를 수행하고 있습니다.