"할 수 있다"vs"어렵다"...대우건설 '개포7차' '스카이브릿지·용적률 논란[개포7 수주전①]

과거 한남2구역 수주전 '무리한 공약'과 유사 지적

▲대우건설 홍보물 (정유정 기자 @oiljung)

서울 강남구 개포우성7차 재건축 수주전이 격화되는 가운데 삼성물산과 맞붙은 대우건설의 '스카이브릿지' 실현 가능성과 허용용적률 위반 여부 등이 관심을 모으고 있다. 일각에서는 과거 무리한 공약을 내세웠다가 조합 내 반발로 시공권을 잃을 뻔했던 한남2구역 때와 비슷한 일이 벌어지는 것 아니냐는 우려도 나온다.

4일 도시정비업계에 따르면 대우건설은 개포우성7차 재건축에 '써밋 프라니티' 단지명을 제시하고 '90m 길이 스카이브릿지', '대청역과 단지 연결 통로' 등을 대안 설계로 제안했다. '스카이브릿지'는 최근 하이엔드 주거단지에서 트렌드로 자리 잡은 요소 중 하나로 조합원들의 관심이 높을 수밖에 없는 요소다. 대우건설은 스카이브릿지를 '단지 고급화 및 랜드마크 기준'으로 정의하며 특화설계를 약속했다.

하지만 '스카이브릿지'는 인허가 문제 때문에 사업 지연 등을 일으킬 우려가 크다는 것이 관련 업계의 중론이다. 실제로 경쟁사인 삼성물산은 이번 개포우성7차 정비계획에서 스카이브릿지 설치를 제외하기로 결정했다. 당장 인근에 위치한 개포주공6∙7단지 또한 스카이브릿지를 추진했지만, 건축심의 서울시 반대로 무산됐다. 뿐만 아니라 앞서 지난해 스카이브릿지 설계를 추진하던 흑석9구역과 잠실주공5단지도 스카이브릿지 도입을 추진했으나 결국 계획을 철회한 바 있다.

대우건설이 제시한 용적률이 서울시 정비계획상 허용 용적률을 초과한다는 지적도 있다. 업계 일각에선 이 부분도 대우건설이 조합원들의 마음을 사기 위해 다소 무리하게 접근한 것이라고 보고 있다. 대우건설은 개포우성7차에 대해 용적률 230%를 제안했는데, 서울시 정비계획상 개포우성7차 허용 용적률 상한선은 227%이기 때문이다. 대우건설은 경쟁사보다 많은 224가구를 일반분양으로 배정, 조합의 이익을 보장하겠다는 입장이다. 이를 위해 공공기여주택을 3가구로 배정, 기존(19가구)보다 16가구나 줄였는데 기부채납 분양 물량을 줄인 만큼 공공보행통로 등 공공기여시설을 지음으로써 용적률 인센티브를 받는다는 계획이다.

그러나 개포우성7차 조합의 입찰참여안내서에는 "대안 설계는 정비계획의 경미한 변경 사항은 허용하되 건축물의 용적률, 최고 층수, 최고 높이의 확대, 정비구역 면적의 증가 및 정비기반시설의 변경은 허용하지 않는다"고 명시돼 있어 우려스러운 대목이다.

이와 관련해 대우건설은 "서울시 공동주택 허용용적률 인센티브 조항을 우리가 제시한 안에 적용하면 20%를 추가할 수 있으나 허용용적률을 가장 보수적으로 판단해 230%로 한 것"이라며 "세부적인 인센티브 조항까지 진정성 있게 검토한 제안"이라고 설명했다.

▲써밋 프라니티 스카이갤러리 (대우건설)

대우건설이 제안한 대청역과의 연결통로 공사도 '아니면 말고' 식이라는 지적이 나온다. 대우건설은 개포우성7차와 지하철 3호선 대청역을 잇는 직결 통로를 만들겠다는 계획을 내놓고 연결공사 인허가 지원과 공사비 최대 80억 원을 대우건설이 부담하겠다고 했다. 그런데 "만약 인허가를 받지 못할 경우 80억 원은 단지 고급화에 활용하겠다"고 밝혔다. 인허가를 받지 못할 가능성을 인지하면서도 주민들의 호응이 높은 사업이라는 이유로 추진한다는 의혹이 나오는 부분이다.

대우건설 관계자는 "대청역 연결 통로는 이번 입찰 내용에는 없어서 입찰 범위 밖"이라면서 "그런데 조합원들이 대청역과 연결하는 걸 되게 원하신다. 조합의 숙원 사업 중 하나이기 때문에 향후 인허가 진행이라든가 공사가 진행되게 되면 공사비라든가 비용을 지원해드리곘다는 것"이라고 말했다. 이어 "인허가도 저희는 큰 문제 없다고 본다. 대청역 근처 서울주택도시개발공사(SH)와 다른 건물이 이미 연결돼 있다"고 덧붙였다.

무엇보다 대우건설은 한남2구역 수주전 당시에도 무리한 공약을 제시했다가 조합의 반발을 사 시공권을 잃을 뻔한 적이 있다. 대우건설은 지난 2022년 서울 용산구 한남2구역 수주전 당시 '118프로젝트'와 '360m 파노라마 스카이브릿지'를 제안했다. 당시 대우건설은 서울시와 협의를 통해 90m 높이 제한을 118m로 완화하고, 층수도 원안 설계인 14층에서 21층으로 높이는 대안설계 '118프로젝트'를 제시했다. 당시 대우건설은 "대우가 합니다. 대우는 됩니다" 라는 슬로건을 내걸고 대표이사 직인을 찍은 ‘118m 보장’ 공증까지 제출한 바 있다.

결국 대우건설은 롯데건설을 누르고 수주에 성공했지만 이후 서울시의 고도제한 인허가를 풀지 못해 관련 사업은 무산됐다. 당시 일부 조합원들은 대우건설이 '공수표'를 남발했다는 이유로 시공권을 박탈해야 한다고 주장했고, 이 때문에 대우건설은 올해 4월까지 조합의 재재신임 총회를 거쳐가며 간신히 시공권을 지켜냈다.

한 건설업계 관계자는 "스카이브릿지나 대청역 연결, 용적률 등 대우건설이 내건 상당수의 조건은 서울시 판단에 따라 갈릴 수 있는 사안이기 때문에 지켜봐야 한다"며 "조합 측은 일단 표를 얻기 위해 무리한 조건을 내거는 건 아닌지 주의할 필요는 있다"고 말했다.

▲한남2구역 예시도 (대우건설)

이 같은 지적에 대해 대우건설은 과도한 우려라는 입장이다. 먼저 스카이브릿지와 관련해 대우건설 관계자는 "잠실 르엘, 메이플 자이 등 현재 스카이브릿지가 시공되고 있거나 준공된 현장들이 많다"며 "삼성물산도 올해 초에 신반포4차 재건축 사업에서 스카이브릿지 제안을 했고, 작년 말 남영2구역에서도 관련 제안을 했다. 다 같은 서울시인데 거긴 되고 여긴 안되지 않는다"고 말했다.

대우건설은 한남2구역 때는 스카이브릿지보다는 고도 제한 완화가 문제가 됐었다는 설명이다. 대우건설 관계자는 "당시에는 스카이브릿지 논의를 제대로 시작도 하기 전에 남산 고도 제한이 문제가 됐었다"면서 "남산 경관 부분은 서울시의 도시 계획과는 별개의 문제였고, 남산 때문에 고도를 높이는 게 어려워서 거기에 맞물려 스카이브릿지도 뒤로 밀린 것"이라고 설명했다.

그럼에도 스카이브릿지는 관련 인허가 리스크가 여전하다. 서울시의 ‘2040 서울도시기본계획’에 따르면 과거 일률적·절대적 수치 기준으로 적용했던 35층 높이 기준을 삭제하고 지역 여건을 고려한 정성적 스카이라인을 적용할 수 있게 됐다. 다만 여전히 서울시는 △조망권 침해 △도시 미관 저해 △통경축 확보 우려 △공공성 부족 등을 이유로 스카이브릿지를 매우 엄격한 기준을 적용하고 있다. 여기에 인근지역과의 위화감 문제 역시 서울시의 인허가에 영향을 미치는 요소로 보는 시각이 많다.

용적률 문제와 관련해서는 서울시의 2023년 3월 개정된 지구단위계획 기준에 따르면 용적률 인센티브를 충분히 받을 수 있다는 입장이다. 대우건설 관계자는 "저희가 이번에 제안한 것과 동일한 방식으로 이미 용적률 인센티브를 받아 230%까지 올라간 단지들이 있다"며 홍제3구역과 방배신삼호 재건축 단지 등을 예로 들었다. 이어 "저희는 다른 단지들의 사례를 충분히 분석해보고 가능하다는 판단하에 제안을 드린 것"이라고 강조했다.