‘6.27 대책' 후 수도권 아파트 가격·면적 동반 하락...강남 중위가 3억 원↓

6.27 가계부채 관리 강화 대책 발표 이후 수도권 아파트 시장이 빠르게 위축되고 있다. 거래량 급감은 물론, 거래되는 아파트의 가격과 면적도 눈에 띄게 줄어들면서 수요자들의 선택 기준이 달라진 모습이다.

21일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 6.27 대책 발표 전후(6월 10일~7월 15일) 수도권 아파트 시장은 중위 거래가격이 6억6000만 원에서 5억 원으로 약 1억6000만 원 하락했고, 거래된 전용면적도 84㎡에서 75㎡로 9㎡ 줄었다. 같은 기간 거래량은 2만474건에서 5529건으로 73% 급감하며 시장은 빠르게 관망세로 전환된 것으로 나타났다.

서울 아파트 시장도 예외는 아니었다. 대책 발표 전 7150건이던 거래는 1361건으로 줄었고 중위 거래가격은 10억9000만 원에서 8억7000만 원으로 2억2000만 원 하락했다. 거래된 전용면적 역시 84㎡에서 78㎡로 감소하며 중소형 아파트로의 이동이 두드러졌다.

특히 강남권은 고가·대형 평형 거래가 크게 위축됐다. 강남구는 중위가격이 29억 원에서 26억 원으로, 서초구는 23억7500만 원에서 19억6500만 원으로 낮아졌고 거래량도 134건에서 13건으로 급감했다. 송파구는 상대적으로 조정 폭이 작았지만 거래량은 339건에서 118건으로 감소했다. 다만 거래된 면적은 85㎡로 유지돼 중형 평형에 대한 수요는 여전히 유효한 것으로 나타났다.

이른바 ‘마용성’(마포·용산·성동) 지역도 거래가 위축됐다. 마포구는 중위가격이 15억2750만 원에서 12억2000만 원으로 하락했고, 용산구는 18억500만 원에서 15억4000만 원으로, 성동구는 15억8000만 원에서 14억600만 원으로 조정됐다. 전용면적은 대책 전후 모두 85㎡ 수준을 유지했지만 가격 하락은 불가피했다.

당초 대책 이후 중저가 지역에서는 ‘풍선효과’가 나타날 것으로 예상됐지만 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로) 모두 거래가 둔화되고 가격도 하락하는 흐름을 보였다. 자금 여력이 제한된 상황에서 차선의 평형과 가격대를 택하는 신중한 거래가 이어지고 있는 것이다.

경기도는 지역별로 온도 차가 뚜렷했다. 전체 중위 거래가격은 5억5000만 원에서 4억4500만 원으로, 전용면적은 78㎡에서 75㎡로 줄었다. 수원 영통, 성남 분당, 용인 수지 등 서울 접근성이 좋은 주요 지역은 가격 하락과 함께 거래 급감이 나타났다.

과천시는 거래량 자체는 적었으나 고가 단지의 단일 거래가 중위가격을 끌어올렸다. ‘센트럴파크푸르지오써밋’ 27억 원, ‘과천푸르지오써밋’ 20억8500만 원 등 고가 거래 사례가 시장 평균을 왜곡한 측면이 있다.

반면 여주·안성 등 저가 단지 중심 지역은 금융 규제의 영향에서 상대적으로 자유로워 가격이나 면적 변화 없이 안정적 흐름을 유지했다.

직방은 6.27 대책이 단기간 내 수도권 아파트 시장의 거래 조건을 변화시키며 거래량·면적·가격 모두 하향 조정되는 흐름을 유도했다고 설명했다. 심리적 위축보다는 대출 규제와 자금 여건에 따른 수요자 선택 기준의 변화, 즉 ‘선택 구조의 재편’으로 보인다는 것이다.

다만 “거래 자체가 급감한 상황에서 나타난 현상인 만큼, 이러한 흐름이 일시적인 착시인지 구조적인 전환의 신호인지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다”며 “향후 금리, 대출 규제, 추가 정책 방향에 따라 수요자 판단 기준과 거래 흐름은 다시 조정될 가능성이 크다. 당분간은 제도 변화에 대한 시장의 적응과 관망이 병행될 것으로 보인다”고 설명했다.