대법 “그린벨트 풀어 수용한 토지와 잔여지, 달리 가치 평가해야”

‘공익사업 시행지구 편입 전 가격’ 산정방법 첫 명시

“공법상 구분된 경우 이용 상황 구분해야”
강남구 패소 부분 중 9억여 원 파기‧환송

‘개발제한 구역’ 이른바 그린벨트를 풀어 수용한 토지와 수용되지 않아 여전히 그린벨트로 묶여 있는 잔여지 사이에 토지가치 평가를 달리해야 한다는 대법원 판단이 나왔다.

특히 이번 대법 판결은 공법상 제한과 이용 상황을 달리하는 부분이 수용된 사안에서 잔여지 가격 감소 손실보상액 산정 기초가 되는 ‘공익사업 시행지구 편입 전의 잔여지 가격’에 관해 구체적인 산정 방법을 명시적으로 제시한 첫 사례다.

▲ 서울 서초동 대법원 전경. (연합뉴스)

대법원 3부(주심 이흥구 대법관)는 보상금 증액 상고심에서 편입 토지와 잔여지 간 가치가 다름에도 ‘편입 전 잔여지 가격’ 산정 시 전체 면적을 일괄 합산해 평균 낸 후 ‘편입 전 가격’으로 계산해 손실보상금을 산정한 원심 판결을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 24일 밝혔다.

A 대체투자 회사가 소유한 서울 강남구 일원동 임야는 2021년 1월 강남구청이 대모산 도시자연공원 조성사업에 따라 수용됐는데 일부 임야가 수용되지 않으면서 잔여지로 분할됐다. 이 때문에 잔여지 전부가 개발제한 구역 내에 남게 됐다. 현실적 이용 상황 및 공법상 제한 차이로 인해 단위면적당 단가에서 차이가 났고, 수용토지 단가가 더 높게 형성됐다.

재판에서는 동일인이 소유한 땅 가운데 일부는 국가사업에 수용되고 일부는 수용되지 않을 경우 손실보상금 지급할 때 가치 산정 기준이 쟁점으로 떠올랐다.

1심을 맡은 서울행정법원은 강남구가 A 회사에 5억2678만 원을 지급하라고 판결했다. 하지만 2심은 강남구가 14억6707만 원을 보상하라고 선고하면서 1심 보다 보상금 액수가 대폭 늘어났다.

1심과 2심이 산정한 보상금액 차이가 크게 벌어진 이유는 ‘공익사업을 위한 토지 등 취득 및 보상에 관한 법률’ 해석차에 기인한다.

공익사업 토지보상법 제73조 제1항과 시행규칙 제32조 제1항에 따르면 잔여지 가격이 하락한 경우 잔여지 손실은 ‘사업지구 편입 전 잔여지 가격’에서 ‘편입 후 잔여지 가격’을 빼는 방식으로 평가한다. 해당 토지 전체를 1필지로 보고 조사하고 평가하는 것이 원칙이다. 원심은 이 같은 규정에 근거해 잔여지 보상액을 책정했다.

하지만 대법원은 “공법상으로 구분된 경우는 현실적인 이용 상황 등 부분별로 구분‧평가해야 한다”라고 지적했다.

그러면서 “편입 토지와 잔여지 전체 면적을 일괄 합산해 평균 내서 ‘편입 전 가격’으로 계산해 손실보상금을 산정한 것은 잘못됐다”며 “강남구 패소 부분 중 약 9억4029만 원 부분은 원심 판단에 법리 오해가 있어 파기한다”고 판시했다.

박일경 기자 ekpark@