[이법저법] 계약금을 줬는데 일방적으로 해지를 당했다면 어떡해야 하나요?

한용현 ‘법무법인(유한) 원’ 변호사

법조 기자들이 모여 우리 생활의 법률 상식을 친절하게 알려드립니다. 가사, 부동산, 소액 민사 등 분야에서 생활경제 중심으로 소소하지만 막상 맞닥트리면 당황할 수 있는 사건들, 이런 내용으로도 상담받을 수 있을까 싶은 다소 엉뚱한 주제도 기존 판례와 법리를 비교·분석하면서 재미있게 풀어드립니다.

▲계약서 서명 이미지. (게티이미지뱅크)

집을 둘러보다가 마음에 드는 집을 보고 부동산 계약을 했습니다. 계약금의 10%를 우선 임대인에게 보냈는데, 다른 사람과 계약을 한다는 통보가 왔습니다. 계약금은 돌려받긴 했는데 일방적으로 계약을 해지해도 되는 건가요?

법적으로 계약금이란 어떤 것인지, 주의할 점은 무엇인지 한용현 법무법인 원 변호사와 함께 짚어봤습니다.

Q. 계약금은 어떤 성격을 가지나요?

A. 계약을 체결하다 보면 계약서 가장 상단에 계약금이 기재되는 경우가 많습니다. 이 계약금은 계약을 체결할 때 당사자 사이에 가장 먼저 지급되는 금전으로 여러 가지 법적 성격을 가지게 됩니다.

우선 첫째로 계약이 실제로 체결되었음을 입증하는 기능을 합니다. 계약은 당사자 의사의 합치로 성립되고, 이를 입증하기 위한 근거로 계약서를 작성하는 경우가 많습니다. 통상 이러한 계약금은 계약 성립과 동시에 지급하는 경우가 많으며 이때 계약금은 계약서와 함께 계약이 실제로 체결되었음을 입증하는 기능을 합니다.

두 번째로는 해약금의 역할을 합니다. 민법 제565조에 따라 계약금 등을 상대방에게 교부한 경우에는 별다른 사정이 없는 한 이는 해약금으로 보게 됩니다. 해약금이란 계약금을 지급한 사람은 계약금을 포기하고, 계약금을 수령한 사람은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있는 것을 의미합니다. 쉽게 설명하면 부동산 매매계약에서 계약금을 지급한 경우 부동산 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 부동산 매도인은 수령한 계약금의 배액을 상환하면 계약을 해제할 수 있게 되는 것입니다.

여기에 더하여 당사자 사이에 계약금을 위약금으로 하기로 하는 약정이 있다면, 계약금은 손해배상액의 예정 역할을 하기도 합니다. 다만 구체적인 계약서의 문구에 따라 계약금이 해약금 또는 손해배상액의 예정 성격을 가지지 않는 예도 있다는 점을 유의할 필요가 있습니다.

Q. 계약금은 반드시 전체 금액의 10%로 해야 하나요?

A. 통상적으로 전체 계약금액의 10% 정도를 계약금으로 규정하고 있는 것이 사실이지만, 이것이 반드시 정해져 있는 것은 아닙니다. 당사자들의 합의 및 계약에 따라 그보다 적거나 많은 비율을 계약금으로 할 수 있습니다.

Q. 계약금에 따른 해제는 언제까지 할 수 있는 건가요?

A. 계약금이 해약금의 성질을 가진다고 해서 해약금에 따라 해제를 할 수 있는 것은 아닙니다. 우리 민법 제565조는 ‘당사자의 일방이 이행에 착수할 때’까지 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. '당사자 일방이 이행에 착수'했다고 함은 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니지만, 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제 행위를 행하는 것이라는 것이 우리 대법원 판례의 태도입니다. 즉 중도금을 지급한 경우에는 계약금에 따른 해제를 하지 못한다고 생각하시면 됩니다.

위에서 설명해 드린 사항은 일반적이고 통상적인 계약금과 관련된 법리입니다. 하지만 계약금 약정은 실제 계약서 문구에 따라서 많은 예외가 존재하고, 간단히 정리할 수 없을 정도로 수없이 많은 판례가 존재합니다. 계약서를 작성하면서 세부적인 문구에 신중을 기할 필요가 있고, 만일 통상적인 문구와 다른 문구가 삽입되거나 계약서의 내용을 잘 이해할 수 없다면 꼭 법률가의 조력을 받으시기를 권고드립니다.

법률 자문해 주신 분…

▲ 한용현 법무법인 원 변호사

한용현 변호사는 대한변호사협회 인증 행정법 전문 변호사로 법무법인 원 공공행정팀에서 활동 중이며, 행정 이외에도 기업의 인수·합병(M&A), 건설·부동산 관련 자문 및 소송 업무를 수행하고 있습니다.