프로젝트·지역상생리츠 본격 도입...“운영까지 책임지는 개발 유도”

▲김승범 국토부 부동산투자제도과장이 '리츠 및 PF 정책 설명회'에서 발언하고 있다. 천상우 기자 1000tkddn@

정부가 리츠(REITs·부동산투자회사)를 활용한 책임운영개발 확대와 부동산금융 시장 안정화를 위해 제도 정비에 속도를 내고 있다. 프로젝트리츠와 지역상생리츠 도입을 비롯해 세제 지원, 공공택지 우선 공급, PF 관리체계 구축 등 전방위 지원 방안이 추진된다.

국토교통부는 21일 서울 여의도 금융투자협회에서 ‘부동산산업 선진화를 위한 리츠 및 PF 정책 설명회’를 열고 프로젝트리츠와 지역상생리츠 등 최근 국회를 통과한 제도 변화와 향후 추진 방향을 공유했다.

프로젝트리츠는 리츠가 부동산 개발을 직접 시행하고 준공 후 임대 및 운영까지 일괄적으로 수행하는 구조다. 자기자본 비율이 높아 프로젝트파이낸싱(PF) 방식보다 안정성이 크고 수익은 주주에게 배당되는 방식이다. 새로 도입된 제도는 설립 인가 없이 신고만으로 가능하며 개발 단계에서는 공모와 주식분산 의무도 면제된다. 보고·공시 의무 역시 간소화돼 사업자 편의성을 높였다.

황규오 국토부 부동산투자제도과 사무관은 “프로젝트리츠를 통해 단순 분양에서 벗어나, 시행자의 책임 운영이 가능해질 것”이라며 “디벨로퍼 중심의 종합부동산회사 체계도 자리 잡게 될 것”이라고 밝혔다.

정부는 제도 실효성을 높이기 위해 세제와 택지 공급 측면의 지원도 강화한다. 대표적으로 토지를 프로젝트리츠에 현물출자할 경우 기존에는 출자 시점에 부과되던 법인세와 양도소득세를 이익 실현 시점까지 이연하는 제도를 도입할 예정이다. 관련 조세특례제한법 개정안은 올해 하반기 발의돼 2026년 시행을 목표로 하고 있다.

또한 3기 신도시 등 공공택지 내 역세권 우량용지를 프로젝트리츠 사업자에게 공모 방식으로 우선 공급하고 시행자가 개발 후 직접 운영하는 경우 용적률 상향이나 공공기여 완화 등의 도시계획 특례도 적용하는 방안을 추진한다.

국토부는 개발이익을 지역 주민과 공유하는 ‘지역상생리츠’ 도입도 병행한다. 이 리츠는 특정 지역 주민에게 우선 공모를 허용해 개발사업 참여와 수익 배분을 가능하게 하는 구조다. 서울시는 용산국제업무지구 등에 해당 모델을 적용하는 방안을 검토 중이다. 황규오 사무관은 “데이터센터, 물류센터 같은 기피시설 개발에서도 지역상생리츠를 통해 주민 수익을 보장하면 사업 추진이 원활해질 수 있다”고 설명했다.

한편 국토부는 부동산PF 시장의 건전한 관리를 위해 ‘부동산개발사업 관리법’ 제정도 예고했다. 이 법안은 개발사업자의 PF 현황 보고 의무, 사업성 평가 기준 일원화 등을 포함하며, 열흘 이내 공포될 예정이다. PF 사업성 평가는 고시 기준에 따라 지정된 전문기관만 수행할 수 있도록 해 평가의 신뢰성을 높인다.

김승범 국토부 부동산투자제도과장은 “사업성 평가가 또 다른 허들이 되지 않도록 유연하게 운영하겠다”며 “우량사업에 자금이 원활히 흘러갈 수 있는 환경을 만들겠다”고 말했다.