서울 오피스 2분기 평균 공실률 2.6%…“강남 오피스 양극화 심화”

(자료제공=알스퀘어)

서울 오피스 공실률이 2분기 연속 상승했다. 자연 공실률보다 낮은 상황이나, 주요 권역 내 대기업 계열사가 임차 면적 효율화에 돌입하는 등 미묘한 시장 기류가 감지된다.

1일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어 R.A가 발표한 ‘2024년 2분기 오피스 시장 보고서’에 따르면 2분기 서울 오피스 평균 공실률은 2.6%로 전 분기보다 0.2%포인트(p) 증가했다. 이는 자연 공실률(5.0%)보다 여전히 낮은 수준이다. 신규 업무 지구로 떠오르는 고덕과 마곡은 사옥 형태로 공급되는 자산이 많아 전체 공실률에 미치는 영향은 제한적이었다.

임대료 상승 폭은 한풀 꺾였다. 2분기 서울 오피스 평당 명목 임대료는 9만6066원이다. 지난 분기 대비 1.6% 증가했다. 신축 자산의 공실 해소도 부진하다. 지난 분기 준공된 여의도 ‘앵커원’은 여전히 10개 층이 마케팅 중이다. 리모델링을 마친 ‘더 피나클역삼2’ 11개 층도 임대 마케팅이 진행 중이다. 임대차 시장에 대한 면밀한 수요 동향 파악이 필요하다는 분석이다.

권역별로 보면, '강남 권역(GBD)'이 가장 높은 공실률(2.7%)을 기록했다. 지난해 동기 대비 1.2%p 상승한 수치다. 강남지역 초대형 오피스 공실률은 0.1% 수준이었지만, 중형(4.0%)과 소형(5.0%) 사무실 공실률은 각각 0.3%p와 0.6%p 상승해 양극화 현상을 보였다.

'여의도 권역(YBD)' 공실률은 1.7%로 조사됐다. 주요 권역 중 공실률이 가장 낮았다. 내년 초, 준공 예정인 ‘원센티널(신한투자증권타워)’ 공급 이전까지 예정된 신규 물량이 없다. 공실 위험은 낮다.

'광화문 권역(CBD)'은 사업 효율화와 함께 대기업 그룹사 중심의 임차 면적 검토가 본격화되고 있다. 특히, 다수의 사옥과 대형 면적을 임차 중인 SK그룹은 올 하반기 계열사 재조정을 선언했다. 임차 공간에 대한 큰 조정이 일어날 전망이다.

일례로, 서울 스퀘어에 본사를 둔 11번가는 광명 유플래닛 타워로 이전한다. 카카오엔터테인먼트는 하반기 센트로폴리스에서 퇴거 후 판교 본사로의 이전할 것으로 알려졌다.

'분당 판교 권역(BBD)'는 1.9%로, 지난 분기 수준을 유지했다. 다만 지난해보다 NOC(임대료+관리비) 상승률은 4.9%였다. 3개년 평균성장률(12.1%)보다 인상 폭이 크게 둔화됐다.