[CEO 칼럼] 금리와 미국 주택시장 변화

최민성(델코리얼티그룹 회장)

미국에서 주택 소유는 아메리칸드림의 개념 중 하나다. 주택가격은 항상 시장 변동의 영향을 받지만, 주택 구매자 대부분은 시간이 가면서 가치가 상승할 것으로 기대하고 있다. 그러나 미국 주택시장은 작년 3월부터 시작된 연준의 통화정책으로 직접적인 영향을 받은 영역 중 하나다. 인플레를 잡기 위해 연준은 기준금리는 올 2월 4.50~4.75%까지 빠르게 올렸다. 금리와 주택시장의 최근 흐름을 US Bank가 발표한 내용을 중심으로 정리해 본다.

주택가격도 수요와 공급의 시장원리로 결정된다. 미국 특정 지역의 주택은 공급이 수요를 따라가지 못하고 있다. 이런 수급 불균형에, 재작년까지의 낮은 이자율에 힘입어 주택가격이 상승했다. 당시 소비자들은 주택 구매와 업그레이드할 수 있는 강한 위치에 있어서 주택 수요가 높았다. 여기에 코로나19 대유행으로 건설자재와 건설 노동력 부족까지 발생했다. 특히 코로나 기간 중 재택근무와 같은 변화하는 라이프 스타일로 인해 더 큰 주택을 찾는 수요가 늘어 일부 교외 지역에서 주택가격이 급등했다.

작년 11월 평균 30년 모기지 금리는 20여 년 만에 처음으로 7.08%로 정점을 찍은 후 올 2월 초 6.09%로 떨어졌지만, 다시 상승해 3월 초 6.65%를 기록했다. 이는 주택시장위축으로 이어져 S&P 주택지수가 작년 7월부터 10여 년 만에 처음으로 하락하기 시작했다.

미국 주택가격 지수에 따르면 2020년 초부터 작년 6월 정점까지 주택가격은 45% 상승한 이후 작년 6월부터 12월까지 전국 주택가격은 6.3% 하락했다. 주택가격의 점진적 하락 추세가 앞으로 2년 동안 지속될 수도 있다. 심지어 향후 몇 개월 동안 주택가격이 10% 이상 하락할 수도 있다. 물론 가격 변동은 입지에 따라 다르다.

그러나 주택 재고가 제한돼 있어 주택가격이 급락하지 않을 수도 있다. 기존 주택 소유자는 금리가 높아 현재 집을 팔고 다른 주택 구매를 꺼리고 있다. 그 예로 올 2월 말 기준, 신규 주택 구매 모기지 신청이 28년 만에 최저치로 떨어졌다. 그러나 사용 가능한 주택 공급이 제한적이어서 생각만큼 주택 가치가 하락하지 않을 수 있다는 것이다. 미국의 기존 주택 거래는 작년 1월 649만 채로 정점을 찍은 이후, 올 1월 400만 채로 급감했다.

코로나19 유행 이전에는 밀레니얼 세대(1981~1996년 출생)가 생애 첫 주택 구매를 하면서 주택 수요가 강할 걸로 기대했다. 그러나 집값 급등은 이들에게 부담이 됐다. 이들은 주택가격이 안정화되더라도, 높은 금리가 계속된다면 주택 구매를 1~2년 후로 연기하고 주택 임차를 결정하고 있다.

밀레니얼 세대는 주택 소유 시장으로 이동하는 마지막 대규모 집단이다. 인구통계상 그 이상 많은 신규 주택 구매층이 없을 것 같다. 이들 세대가 있기에 궁극적으로 주택 수요는 안정화된다. 여기에 이민 유입 정도에 따라 수요의 안정화가 유지될지 더 높아질지 결정될 것이다.

미국 부동산 투자 신탁 REIT도 높은 금리로 실적이 저조하다. REIT는 인플레의 위험 회피 수단이지만, 금리가 인상되면서 주식 시장의 다른 부분보다 실적이 나빠져 어려움에 처해 있다. 하지만 미국 국채는 수익률이 오르면서 시장에서 현재 매력적인 현금 흐름을 창출하고 있다. 올 2월 기준 지난 1년간의 S&P REIT 지수는 -12.72%의 수익률을 기록했다. 이는 미국 주식 시장 S&P 500의 -7.69% 수익률보다 매우 낮은 수치다.

주택시장은 미국 산업경제에 종합적인 영향을 주는 만큼 연준 정책의 적절한 관리가 있을 것으로 보인다. 주택시장은 경제의 넓은 분야와 자본 시장에 상당한 영향을 미친다. 주택의 최종 소비자인 가계 구성은 경제 성장의 핵심이다. 그래서 연준의 금리 운영 수준에 관심이 쏠리고 있다.