도심·역세권 빌라 인기 재점화할까…'법 제정·시장 침체'는 부담

입력 2022-08-17 17:00
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'8·16 공급대책' 기대와 우려
도심 역세권 빌라·재건축 기대감
"추진력·사업성 글쎄" 비관론도

▲원희룡 국토교통부 장관이 16일 정부청사에서 '국민 주거안정 실현방안'을 발표하고 있다.  (조현호 기자 hyunho@)
▲원희룡 국토교통부 장관이 16일 정부청사에서 '국민 주거안정 실현방안'을 발표하고 있다. (조현호 기자 hyunho@)

정부가 도심 공공주택복합사업(도심 복합개발) 민간 전환 카드를 꺼내 들었다. 이에 서울 등 수도권 내 역세권 인근 빌라(연립·다세대) 수요가 되살아 날 수 있다는 전망이 나온다. 지난해 2·4 대책 발표 직후 노후 빌라 재개발 기대감으로 인기가 치솟으면서 서울에선 아파트 거래량을 추월하기도 했다.

다만, 기준 금리 인상에 부동산 경기 침체 등 시장 상황이 악화하면서 ‘거래절벽’ 현상이 계속되고 있어 지난해 수준의 거래량 회복은 어렵고, 관련법 제정까지 필요해 ‘찻잔 속 태풍’에 그칠 것이란 비관론도 제기된다.

17일 정부와 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 민간 도심 복합개발 사업을 신설해 내년 상반기부터 후보지 공모를 시작한다. 기존 도심 복합개발은 한국토지주택공사(LH) 등 공공만 주관할 수 있었다. 하지만 민간 도심 복합개발 사업은 신탁과 리츠 등 기관도 사업 주체가 될 수 있도록 문턱을 낮췄다.

정부는 앞으로 도심 복합개발 사업을 민가 주도로 시행하겠다는 의지를 밝혔다. 원희룡 국토부 장관은 전날 일문일답에서 “(도심 복합개발은) 민간사업을 중심으로 끌고 갈 예정이고, 사업이 민간주도로 시행되기 어렵다는 곳은 주민이 희망하면 공공 주도로 편입할 계획”이라고 말했다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)
(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

세부 추진 방안은 토지 소유주 3분의 2 이상이 동의하면 민간 기관이 시행해 비조합 방식으로 진행한다. 리츠의 경우 특수목적회사(SCP)에 토지소유주와 디벨로퍼, 금융기관 등이 출자한다. 신탁은 신탁사에 토지를 신탁하면 사업과 시공 등을 신탁사가 주관하는 방식이다.

정부가 민간 도심 복합개발 사업을 새롭게 내놓자 일부 지역을 중심으로 부동산 시장은 예민하게 반응했다. 8·16 부동산 대책 발표 직후 서울 강남지역이나 영등포 등 사업 수익성이 큰 곳을 중심으로는 문의가 소폭 늘었다.

강남구 G공인 관계자는 “재개발 추진 가능성이 높은 빌라 매물 시세를 묻는 전화가 몇 건 오긴 했었다”며 “지난해 도심 복합개발 정책 발표 직후에는 매물을 안 보고 계약하는 분도 있었던 것과 비교하면 덜하지만, 정부가 민간 주도 개발을 공언했으니 매수는 확실히 늘어날 것”이라고 말했다.

앞서 지난해 도심 복합개발 계획 발표 이후 서울 빌라 거래량은 2007년 이후 처음으로 아파트 거래량을 추월했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 기준 서울 빌라 거래량은 2만7359건으로 아파트(2만1929건) 거래량을 넘어섰다. 임병철 부동산R114 팀장은 “도심 복합사업 개편으로 주거 중심형 개발이 진행될 준공업지역과 신규 정비구역으로 지정되는 곳은 투자자들의 관심이 커질 것”이라고 했다.

다만, 올해 들어 부동산 경기 침체가 계속되는 만큼 획기적인 빌라 매수세 분위기 반전은 어렵다는 분위기도 관측됐다.

지난해 도심 복합 개발을 추진한 서울 중구 신당동 약수역세권 인근 H공인 관계자는 “빌라 매수는커녕 월셋집 찾는 문의도 없다”며 “이곳 주변은 동네가 워낙 낡아 주민 재개발 열의는 높은데 고도 제한이나 각종 규제 문제로 재개발이 어려운 상황”이라고 설명했다.

인근의 C공인 관계자는 “강북지역은 사업성이 낮아서 오히려 공공이 주관하는 게 나은 곳이 많은데 주민 간 이견 등으로 잘 안 된다”며 “민간이 참여할 수 있다고 해도 실제로 사업이 진행될지 의문”이라고 했다.

민간 참여를 위해 관련법인 ‘도심복합개발법’을 제정해야 하는 것도 변수다. 야당인 더불어민주당은 지난 정부에서 공공주도 도심 복합사업을 추진한 만큼 정반대 성격인 민간 주도 사업에 찬성할 가능성은 희박하다. 정부는 해당 법안을 12월 제정해 내년 상반기 중으로 후보지 공모에 나설 계획이다.

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