'민간 개발' 기대 민심에도 '공공 개발' 밀어붙이는 정부

'수유12' 2700가구 대단지 변신
'미아16'·'용두' 5년 만에 재추진
주민 3분의 2 이상 동의 얻어야
'민간개발' 기대 높아 난항 예상
사업후보지 '강북 쏠림'도 문제

정부가 공공 주도 주택 공급 사업에 속도를 내고 있다. 주민 의사와는 상관 없이 후보지를 속속 공개하고 있다. 서울시장 보궐선거 이후 민간 주도 주택 공급 기대감도 커지고 있어 공공 주도 개발사업이 본궤도에 오를 지는 지켜봐야 한다는 지적도 나온다.

수유12구역ㆍ미아16구역, 공공주택 복합사업으로 부활

국토교통부는 14일 서울 동대문구와 강북구 13곳을 공공주택 복합사업 후보지로 선정했다. 공공주택 복합사업은 LH(한국토지주택공사) 등 공기업 주도로 도심 역세권과 준공업 지역, 노후 주거지를 고밀 개발에 공공주택을 공급하는 사업이다.

이번에 선정된 후보지에서 사업이 순항하면 1만2900가구를 공급할 수 있다는 게 국토부 추산이다. 국토부는 지난달 말엔 서울 은평구와 도봉구, 영등포구, 금천구에서 총 2만5000가구 규모 공공주택 복합사업 후보지 21곳을 공개했다.

이번에 선정된 후보지는 역세권과 옛 정비구역 해제 지역에 집중돼 있다. 강북구에선 서울지하철 4호선을 따라 미아사거리역과 미아역, 수유역 인근이 모두 공공주택 복합사업 후보지로 선정됐다. 4중 역세권인 동대문구 청량리역(서울지하철 1호선ㆍ경의중앙선ㆍ경춘선ㆍ분당선) 주변에서도 두 곳이 후보지가 됐다.

정비사업을 추진하다 좌초된 곳도 공공주택 복합사업 후보지로 부활했다. 과거 재개발 사업을 추진했지만 사업성 부족과 주민 갈등으로 2012년 정비구역에서 해제됐던 강북구 수유12구역은 이번 사업으로 2700가구 규모 대단지로 탈바꿈할 기회를 잡았다. 강북구 미아16구역과 동대문구 용두동 39-104번지에서도 재개발이 무산된 지 5년 만에 사업에 재시동을 걸었다. 시장에선 서울에서 개발 가능한 땅이 고갈되는 상황에서 대규모 주택을 공급할 땅은 옛 주거정비촉진지구(뉴타운) 등 정비구역 해제 지역밖에 안 남았다고 평가한다.

▲국토교통부는 14일 서울 동대문구와 강북구 13곳을 공공주택 복합사업 후보지로 선정했다. 사진은 동대문구 용두동ㆍ청량리동 일대. (연합뉴스)

'마이웨이'식 공공개발에 주민 동의 난관

후보지는 하나둘 윤곽이 드러나고 있지만 공공주택 복합사업이 궤도에 오르려면 갈 길이 멀다. 후보지 단계까지는 지방자치단체 추천을 거쳐 국토부가 최종 낙점하는 방식으로 선정이 이뤄졌다. 뒤집어 말하면 주민에게 직접 동의를 얻는 과정이 빠져 있었던 것이다. 공공주택 복합사업이 확정되려면 토지주 3분의 2 이상에게 동의를 얻어야 한다.

까다로운 입주권 요건과 정치적 상황은 주민 동의율 확보를 더 어렵게 만든다. 국토부는 2월 4일 이후에 매매된 부동산에 대해선 공공주택 복합사업을 할 때 입주권을 주지 않고 현금청산하기로 했다. 현금청산 보상액이 일반적으로 시세보다 싼값으로 책정되는 것을 고려하면 2월 4일 이후 산 사람들은 손해를 보고 집을 내줘야 하는 셈이다. 기존에 부동산을 갖고 있던 주민들도 이런 현금청산 규정 탓에 매매가 사실상 막히기 때문에 재산권 행사가 제한된다.

서울시장 보궐선거에서 비롯된 부동산시장 변화도 변수다. 이번에 당선된 오세훈 시장은 주거정비지수제(노후도ㆍ주민 동의율 등을 평가해 일정 점수가 넘어야 재개발 구역을 지정하는 제도) 폐지 등 재개발 규제 완화를 공약했다. 사업 문턱이 낮아질 것이란 전망에 민간 재개발 사업 기대감도 커지고 있다. 공공주택 복합사업이 민간 사업을 뛰어넘는 혜택을 보장하지 않는다면 주민들에게 호응을 얻기 쉽지 않다. 1차 후보지 가운데 일부에선 벌써 독자적인 민간 개발을 추진하겠다며 일방적인 후보지 선정에 반발하고 있다.

김수상 국토부 주택토지실장은 "1차 후보지의 경우 주민들께서 먼저 나서서 사업설명회 이전에 이미 동의서를 모아 제출해 주시는 등 주민들의 관심과 호응도 매우 높은 상황"이라고 말했다. 일부 구역에선 30~40%대 동의율을 확보했다는 게 김 실장 설명이다.

강남권 지자체, 공공주택 복합사업에 냉랭

후보지 편중성 문제도 공공주택 복합사업이 넘어야 할 벽이다. 지금까지 발표한 공공주택 복합사업 후보지 34곳 중 영등포구(4곳)와 금천구(1곳)을 뺀 29곳이 강북지역에 몰려 있다. 강북권 노후 주거지를 정비한다는 점에선 의미가 있지만 주거 선호도가 높은 강남권 수요를 돌리기엔 역부족이다. 강남권 지자체에선 후보지를 추천하지 않는 등 공공주택 복합사업에 소극적인 것으로 알려졌다.

김 실장은 "강남권역에 대해서도 구청하고 후보지 발굴이라든지 접수 절차를 진행 중에 있기 때문에 조속한 시일 내에 사업성을 갖추고 주민들이 공공사업에 호응할 만한 부지가 있으면 적극적으로 발굴해서 발표하고 사업 스킴(제도)에 대해서 설명드릴 수 있는 기회를 가질 수 있을 것으로 본다"고 말했다.