[피플] 임재만 교수 “변창흠호 주택 공급, 서민 부담 주택 늘리겠다는 뜻”

▲임재만 세종대 부동산학과 교수.

변창흠 국토부 장관 '서민 주택 공급' 집중 전망
3기 신도시ㆍ공급대책 영향 평가 “하반기 이후에나 가능”

“변창흠 국토부 장관의 가장 중요한 목표는 서민이 부담할 수 있는 주택 재고를 늘리는 일입니다.”

임재만 세종대 부동산학과 교수는 올해 ‘변창흠표’ 최우선 정책 하나를 꼽아달라는 질문에 이같이 답했다. 임 교수는 현직 부동산학 교수이자 토지·건물·동산의 가치를 평가하는 감정평가사 자격증을 보유한 부동산 전문가다. 이투데이는 9일 임 교수를 만나 변창흠 국토교통부 장관의 주택 공급 정책 전반에 대해 짚어봤다.

“변 장관, 공공이 혁신적 주택공급자 역할 할 수 있다고 여겨”

임 교수는 “변창흠 장관은 공공이 창의적이고 혁신적인 주택 공급자 역할을 할 수 있다고 여기는 것 같다”며 “국토부는 공공재개발과 공공재건축, 3기 신도시, 저층주거지 개발, 소규모 주택 정비, 역세권 개발사업에서 개발이익을 민간과 공유하면서 서민이 충분히 부담할 수 있는 주택 공급 방안을 제시하려고 노력할 것”이라고 전망했다.

또 변 장관은 서울뿐만 아니라 지방 균형 발전에도 신경 쓸 것이라고 했다. 임 교수는 “(변 장관은) 지역 균형 발전에 대한 소신이 깊으므로 수도권 집중 개발에 대한 대안을 제시하고자 노력할 것”이라고 말했다.

정부가 추진 중인 공공 주도 개발의 이익은 공공이 환수해 서민 주택 공급에 사용할 것이라고 내다봤다. 임 교수는 “앞으로 공급될 공공주택 개발 과정에서 얻는 이익은 기존엔 개인이 독점했지만 앞으로는 개인과 공공이 공유하는 방식으로 전환될 것”이라며 “서민이 구입할 수 있는 주택이 시장에 계속 공급되도록 하는 정책을 강력하게 펼칠 것으로 기대한다”고 말했다.

다만 정부가 서민을 위한 주택 공급 정책을 쉽게 펼치긴 어려울 것이라고 전망했다. 임 교수는 “정부는 주택 공급에 예산을 거의 투입하지 않는다”며 “문재인 대통령이 중산층까지 포괄하는 평생주택 개념을 제시했을 때 홍남기 경제부총리가 재정 건전성을 이유로 평생주택은 공급할 수 없다고 한 사례가 대표적”이라고 했다.

임 교수는 이어 “정부 재정 투자 없이는 한국토지주택공사(LH)가 계속 다른 사업에서 일부 수익을 내고 이를 주거복지사업에 충당해야 하는 모순에 빠질 수밖에 없다”며 “변 장관의 열정은 높이 평가하지만 이런 근본적인 한계를 정부와 국회가 개선하지 않으면 어느 정부도 주택 문제를 해결할 수 없다”고 강조했다.

3기 신도시, 서울 접근성ㆍ교통대책 갖춰 '우수'

임 교수는 정부가 경기 남양주시 왕숙과 하남시 교산지구 등에 조기 공급을 약속한 3기 신도시가 서울ㆍ수도권 집값 문제를 해결할 수 있다고 내다봤다. 임 교수는 “3기 신도시는 1·2기 신도시와 달리 서울 접근성이 매우 좋고 교통 대책을 미리 갖춰 신도시를 개발하므로 주택 실수요자의 수요를 충족시킬 수 있을 것”이라고 했다.

하지만 앞으로 거시경제 여건 변화에 따라 주택시장 상황이 바뀔 수 있다면서 섣부른 판단은 이르다고 했다. 임 교수는 “주택 공급은 공급을 결정한 시점의 시장 상황과 실제 공급이 이뤄지는 시점의 상황이 달라질 수 있다”며 “유동성 공급량과 물가, 금리 등 다양한 변수에 따라 앞으로 주택시장의 방향이 바뀔 것이므로 3기 신도시 공급 계획과 2·4 공급 대책이 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 지금 예측하는 것은 섣부르다. 올해 하반기쯤 주택시장을 예상할 만 한 지표가 드러날 것”이라고 했다.

이 밖에 정부의 부동산 공시가격 현실화 계획에 대해선 “공시가격을 활용하는 조세와 건강보험료, 기초연금 등 많은 행정 분야가 함께 협의해야 하는 복잡한 문제”라며 “가능하면 시세반영률 수준을 신속하게 현실화하되 유형·지역·가격대 사이의 형평성을 먼저 고려해 공시가격 현실화 수준을 결정해야 한다”고 말했다.

끝으로 임 교수는 “실수요가 아닌 시세 차익을 노리고 무리한 대출을 받거나 전세를 끼고 집을 사는 일은 현 상황에서 결코 바람직하지 않다”며 “노후를 위한 부동산 투자라면 월세용 주택이나 상가에 투자하거나 부동산펀드 등 간접투자 방식을 고려해야 한다”고 조언했다.