"전세시장 안정화의 핵심은 전세대출 정책"-키움증권

정부는 임대차 3법 도입 후 전세가격 급등에 대응해 2022년까지 11.4만 호를 추가 공급하는 '서민 주거 안정 방안'을 발표했다. 다만 정부의 정책이 전세가격 안정을 기대하긴 어렵다는 분석이 나왔다.

서영수 키움증권 연구원은 "임대차 3법 자체만으로도 주거 안정, 전세가격 안정을 기대할 수 있었지만 정책의 허점으로 부작용이 더 큰 것으로 판단한다"면서 "계약 갱신 청구권 행사자에 대한 자발적 신고 유도 등 전·월세 신고제 연기에 대한 보완책이 필요해 보인다"고 설명했다.

이어 그는 △재계약 세입자 입장에서 볼 때 2년 전 대비 평균 10% 이상 전세가격이 상승했음에도 계약 갱신 청구권 행사가 60%대에 그치는 것 △임대차 보호법 위반의 처벌을 정부가 과징금 부여 등의 형태로 개입하지 않고 양 당사자 간 처리하도록 한 것 등을 제도의 맹점으로 꼽았다. 서 연구원은 "이대로면 제도를 악용하는 사례가 늘어나, 제도가 무력화될 가능성도 배제할 수 없다"고 강조했다.

또 정부가 전세가격 안정화를 위한 적절한 시점에 별다른 조치를 내놓지 못했음을 지적했다. 결국, 세입자의 대출을 이용한 전세를 축소해야 가능하다는 것이다.

서 연구원은 "전세가격 상승은 금리 인하와 더불어 전세대출이 전세계약의 절반 이상을 차지한다"고 했다. 이렇게 되면 세입자의 실질 가격은 전세액면 가격이 아니라 이자 비용으로 바뀌고, 금리가 하락하면서 전세 실질 가격이 하락하게 된다.

이어 그는 "‘2018년 말 대비 지난 9월까지 전세대출 금리가 35% 하락했다"면서 "전체 세입자가 대출을 이용할 수 있다면 앞으로도 25% 이상 전세가격이 오를 수밖에 없다"고 덧붙였다.

한편 전세자금 대출은 10월 말 기준 127.1조 원으로 전년 말 대비 29% 성장했다.

서 연구원은 "2억 이상 대출이 전체 순증의 절반에 달하는 점을 고려해 볼 때 서민 대상이 아닌 고액 보증의 축소 등 정부의 과도한 시장개입을 줄이는 것도 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등 대출규제 강화와 함께 정부가 고민하는 대안이 될 것"이라면서 "전세시장 안정화의 핵심은 전세대출 정책이 될 수밖에 없다"고 피력했다.