[세무, 톡!] 임대사업자는 거주하지 않아도 양도세 비과세 혜택 받나?

주택 한 채를 소유하다가 팔 경우 무조건 그 집에 거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 많은 사람이 궁금해한다.

일반적으로 '1가구 1주택 비과세'란 1가구가 주택 한 채를 2년 이상 보유하다가 매도할 경우 9억 원까지는 세금을 매기지 않는 제도다. 다만 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득하는 주택은 보유 기간이 2년 이상이고 2년 이상 거주 요건을 충족해야만 비과세 혜택을 받는다. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 조정대상지역 내의 주택과 분양권, 그리고 조합원 입주권은 거주 요건이 적용되지 않는다.

그러면 주택임대사업자의 경우에도 거주 요건을 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 지난해 12ㆍ16 대책이 나오기 이전에 주택임대사업자로 등록한 사람은 가능하다. 주택임대사업자가 적용받을 수 있는 국세의 세제 혜택 대부분이 면적 요건과 가액 요건을 요구하고 있는 반면, 조정대상지역 내 주택임대사업자의 거주 요건 배제는 특이하게도 면적 요건과 가액 요건을 요구하지 않는다. 대신 지방자치단체와 세무서에 주택임대사업자로 등록하고 의무임대기간과 임대료 증액 제한을 준수하면 된다.

따라서 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에 소재하는 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)를 초과하는 주택을 취득했거나 임대 개시일 당시 기준 시가 6억 원(수도권 밖은 3억 원)을 초과하는 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주 요건을 충족하지 못할 형편이라서 단기임대주택으로 등록해 의무임대기간을 충족하고 양도하면 거주 요건을 충족하지 않아도 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

이렇게 큰 혜택이 안타깝게도 12ㆍ16 대책으로 폐지됐다. 지난해 12월 17일 이후 조정대상지역에서 주택임대사업자로 등록한 주택부터는 반드시 2년 이상 거주 요건을 충족해야만 1가 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

올해 7ㆍ10 부동산 대책 이후로는 아파트에선 주택임대사업자 등록 자체가 불가능하게 돼 그나마 있던 거주 요건도 의미가 없게 됐다. 이와 관련 궁금한 사항은 국세상담센터 126번이나 세무 대리인과 미리 상담하는 것이 좋다.