[Q&A]임대차 3법 시행…집주인ㆍ세입자가 꼭 알아야 할 모든 것

정부, 개정 주택임대차보호법 관련 Q&A 소개

▲임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우 (국토교통부)

정부가 개정 주택임대차보호법과 관련한 질문들에 대한 답을 정리해 30일 소개했다. 다음은 국토교통부의 개정 주택임대차보호법 관련 Q&A 내용이다.

△임차인은 언제부터 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는가?

=임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 청구할 수 있다.

△임차인에게 총 몇 회의 갱신 요구권이 부여되는가?

=갱신 요구권은 1회에 한해 행사 가능하며, 2년 보장된다.

△묵시적 갱신도 갱신 요구권 행사로 보는가?

=그렇지 않다. 개정 법률에 따른 계약 갱신 요구권 행사의 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정된다.

△법 시행 시 잔존 기간만 있으면 모두 갱신을 요구할 수 있는가?

=가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여한다. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아 있어야 한다.

△임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있는가?

=불가능하다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약 갱신 요구권을 부여하되, 법적 안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신 요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다.

△임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신 거절만 한 경우, 계약 갱신 요구를 할 수 있는가?

=가능하다.

△임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액 상한 적용)에 따른 계약 갱신 요구를 할 수 있는가?

=가능하다.

△계약 갱신 청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는가?

=그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월 지나면 효력이 발생한다.

△임대인이 임대로 놓은 주택에 실제 거주하려면 어떻게 해야 하는가?

=임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주하면 된다.

△임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하는가?

=임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있다.

△임대료 제한(5% 이내)은 언제부터 적용되나?

=임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약 갱신 청구권을 행사하는 경우에만 적용된다.

△지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는가?

=정부와 지자체 간 협의를 통해 지자체 별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다. 지자체는 5% 이하로만 임대료 설정이 가능하다.

△계약 갱신 청구권 행사 시 전세에서 월세 전환이 가능한가?

=개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 전세에서 월세 전환은 곤란하다. 다만, 임차인이 수용한다면 전세에서 월세 전환이 가능하나, ‘주택임대차보호법’ 제7조의 2에 따른 법정 전환율을 적용한다.

△계약 갱신 청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는가?

=그렇지 않다. 임차 중인 주택도 매도 가능하다.

△법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약 갱신을 요구할 수 있는가?

=가능하다.

△법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접 거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는가?

=가능하다. 다만, 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사 표시를 해야 한다.