[세무, 톡!] 민간임대주택에 적용되는 최초임대료 적용 기준은?

장운길 세무법인 길 대표세무사

▲장운길 세무법인 길 대표세무사

정부가 민간임대주택에 대한 등록임대사업자 의무 위반 여부를 7월부터 전수 조사한다. 임대료 증액 5% 위반 등 불법행위신고센터를 가동할 전망이다. 이에 48만 명이 넘는 등록임대사업자들의 혼란이 이어지고 있다.

국토교통부는 민간임대주택에 적용되는 최초임대료 기준이 2019년 10월 이후 등록하는 임대주택부터 해당된다고 발표한 바 있다. 민간임대주택에 관한 특별법은 2019년 10월 24일자로 일부 개정됐다.

제44조의 임대료 규정에서는 민간임대주택의 최초 임대료는 임대사업자가 정하고, 종전 임대차가 있으면 그 임대차가 최초 임대료가 된다고 규정했다. 부칙 제4조에서는 2019년 10월 24일 이후 등록임대사업자부터 적용한다고 명시했다.

결국 임대료 인상의 가장 중요한 점은 시행일(2019년 10월 24일) 이후 적용시킬 상한의 기준이 되는 최초계약이 있는지 없는지 여부라고 할 수 있다. 기준이 될 수 있는 최초계약이 있다면 상한제의 적용을 받아 5% 이상 인상할 수가 없다.

최초계약이 없다면 다음 계약이 최초계약이 된다. 최초 임대료는 임대사업자가 정하는 5% 상한제의 기준점이 된다.

일례로 세입자와 2018년 8월 30일에 임대차계약을 맺고 2019년 10월 24일 이전에 주택임대사업자로 등록을 한 경우 5% 상한제의 적용을 받지 않는다. 2년 계약으로 재계약일은 2020년 8월 29일에 도래하므로 아직 랜트홈이나 지방자치단체를 통한 임대 갱신에 대한 신고 대상이 아니다.

이때 재계약 갱신에 대한 임대신고 의무가 있고 재계약을 최초의 계약으로 본다. 재계약 시에는 상한제의 적용을 받지 않아 5% 이상도 인상이 가능하다고 판단된다.

반면 세입자와 2018년 8월 30일에 임대차계약을 하고 2019년 10월 24일 이후에 주택임대사업자로 등록을 한 경우에는 5% 상한제의 적용을 받는다.

시행일 이후 임대등록에 해당돼 등록 당시 랜트홈이나 지자체를 통해 주택임대신고를 해야 한다. 기존 계약을 최초의 계약으로 봐 재계약 시에는 상한제를 적용받아 5% 이상 인상할 수가 없다.

재계약 시기가 도래하지 않은 임대등록사업자들은 억울하게 임대조건 위반 과태료 기준에 해당되지 않도록 신경 써야 한다. 5% 상한제 적용 대상이 되는지를 잘 판단해 과태료를 물지 않도록 세심한 주의가 필요하다.