[세무,톡!] 부동산 일괄취득 때 부가세 절세 '꿀팁'

김정래 더케이 세무회계컨설팅 대표세무사

일반적으로 건물을 취득하는 경우 건물과 그 부속토지를 일괄 취득하게 되는데 토지부분에 대해서는 부가가치세가 과세되지 않는다. 하지만 건물은 부가가치세 과세 대상 재화에 해당하므로 부가가치세 10%가 부과된다.

상업용 건물을 사업 목적으로 취득하는 경우에는 부가가치세 신고를 통해 환급받거나 포괄양수도 계약을 통해 부가가치세 부담 없이 취득이 가능하지만, 취득한 건물을 철거 후 새로운 건물로 신축하는 경우 부가가치세를 포함한 건물가액은 토지의 자본적 지출로 보아 부가가치세를 환급 받지 못하는 불이익이 있다.

또 주거용 건물을 공급하는 경우에도 국민주택 규모를 초과하는 건물가액에 대해서는 부가가치세가 부과되고 일반적으로 주택 수요자의 경우 최종 소비자에 해당돼 부가가치세를 실질적으로 부담하기 때문에 공급자 입장에서는 건물에 대한 부가가치세를 줄일 수 있다면, 주택 공급에 따른 이익은 늘어나게 된다. 따라서 상업용 건물을 취득하는 경우, 또는 주거용 건물을 공급하는 경우 토지가액과 건물가액이 어떻게 안분되느냐에 따라 부가가치세 부담액을 크게 줄일 수 있다.

부가가치세법 시행령 제64조에 따르면 토지와 건물의 기준시가가 모두 있는 경우 기준시가에 따라 토지와 건물가액을 안분하는 것이 원칙이지만 해당 토지와 건물의 감정가액이 있는 경우 감정가액을 우선 적용해 안분하도록 규정하고 있다. 따라서 기준시가에 따른 안분계산 금액보다 감정평가에 따라 평가한 금액의 토지가액이 높은 경우 감정평가액에 따라 토지와 건물가액을 안분하게 되면 부가가치세 부담액이 줄어들게 되고, 부동산 취득 또는 공급에 따른 총 이익금액은 늘어나 수익 증대 효과가 발생한다. 따라서 토지와 건물을 일괄 공급 또는 취득하는 경우 반드시 감정가액을 확인해 절세에 따른 수익 증대 효과를 누릴 수 있도록 하자.